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전월세보증금 저금리로 해결, 주택도시공사보증, 중소기업 재직 청년 전월세보증금 대출

대기업에 다닐 경우 정부의 각종 지원을 거의 받지 못합니다. 우리나라의 대표기업인 삼성, 현대, LG를 다닐 경우 일반 중소기업에 비해서는 인건비는 비교할 수 없을 것입니다. 대기업은 임금을 많이 주는대신 그만큼 일을 많이 시킵니다. 물론 현장직이야 정해진 시간을 일하고 나머지는 초과근무로 수당을 받지만 대기업은 연장근무를 하기는 해도 한만큼 초과근무수당을 온전히 지급하지는 않습니다. 때에 따라 날을 새어서 일을 하는 경우가 있습니다. 어찌보면 근로시간대비 임금을 따지자면 공공기관이나 공무원 또는 우량한 중소기업의 임금이 더 높을 수가 있습니다. 

대출대상 청년은?

주택도시공사에서 중소기업청년 전월세보증금 대출을 시행하고 있습니다. 말그대로 중소기업이나 중견기업에 현재 재직하고 있는 근로자가 대상입니다. 아울러 청년(세대주 또는 예비세대주)이어야 하며, 여기서의 청년의 기준은 만34세 이하입니다. 병역을 마친 경우에는 만 39세 이하까지 해당이 됩니다. 대출신청하는 시점에서 임대차계약이 체결이 되어 있어야 하며, 임차보증금이 2억원 이하여야 하고 임차보증금의 5%를 지불이 끝났어야 합니다. 도시에서 2억원이하 정도의 임차보증금을 지불했다면 상당히 큰 금액을 소유하고 있는 것으로 보이는데 전월세보증금 대출 대상자가 됩니다. 소득의 경우는 부부합산해서 5,000만원이하입니다. 각각 2,500만원으로 잡는다면 입사해서 5년 이내정도 될 것입니다. 

대출대상 주택, 대출한도 및 대출금리는?

대출대상이 되는 주택은 85㎡ 이하의 주택으로 평수기준으로 하면 18평정도 됩니다. 청년 1인이서 뿐만 아니라 2인가구도 충분히 거주할 수 있는 공간입니다. 대출한도는 최고 1억원 이내입니다. 1억원이라는 돈은 결코 작은 돈이 아닐 것입니다. 대출금리의 경우 상당히 저금리로 1.2%대입니다. 예금이나 적금금리보다 더 낮습니다. 그만큼 중소기업 재직 청년층을 우대한다 할 수 있습니다. 상환방식은 만기일시상환이며, 최장 대출기간 10년 가능합니다. 조금 아쉬운 부분이 있다면 만기일시상환방식이라는 것입니다. 물론 초기에 돈이 없는 분들에게는 적합할 수 있으나 대출이자가 가장많이 나가는 상환방식입니다. 

대출신청시기와 보증료는?

대출신청시기는 신규신청이냐 또는 추가로 받는 대출이냐에 따라 다릅니다.(하단참조) 보증을 주택도시보증공사에서 보증을 하고 있습니다. 아파트의 경우 1년에 대출금액의 0.05%와 전세금반환보증금액의 0.128(%아파트기준)를 더한 금액입니다. 대출금액에 비해서는 아주 낮지만 1년기준 약 13만원~15만원 정도 소요가 됩니다. 취급은행은 우리은행 등을 포함해서 5개의 금융기관에서 시행하고 있습니다. 

(고시원, 보증부월세 등)1.5%, 2.5%금리 정부지원(주택도시기금)의 주거안정월세대출(임대인 무관)

갈수록 선호되는 월세..

요즘 금리가 자꾸 낮아지다 보니 집주인이 전세보다는 월세를 선호합니다. 전세받아서 은행에 넣는다 하더라도 워낙 금리가 낮아서 수익이 별로 안되기 때문입니다. 저 같은 경우에도 현재 보증금 500만원에 월세 48만원에 고시원에서 생활하고 있습니다. 물론 직장생활 때문에 어쩔 수 없이 이렇게 생활하고 있지만 매월 50여만원이나 되는 돈이 주거비용으로 지출이 되고 있습니다. 

기금의 월세대출은 임대차계약서만 제출하면..

주택도시기금에서 시행하고 있는 주거안정주택 월세자금 대출의 경우 저 같이 월세에서 생활하고 있는 분들(고시원은 비해당)이 해당이 됩니다. 일반은행권의 월세대출의 경우 질권, 채권양도 등에 있어서 임대인이 협조를 해야만 받을 수 있지만 기금의 월세대출은 임대인과 관련없이 임대차계약서만 제출하면 됩니다. 보증부 월세 세입자도 대출신청 가능합니다. 

주택도시기금의 월세대출 대상 주택은?

대출대상 주택으로는 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 공동주택(다세대, 연립, 아파트) 등입니다. 주택도시기금에서 시행하고 있는 모든 대출은 '주택금융공사의 신용보증서를 담보'로 하고 있습니다. 따라서 대출대상이 되는 주택은 관련법상 '준주택 이상에 해당'이 되어야 합니다. 고시원, 불법건축물 등은 여기에 해당이 되지 않기 때문에 보증이 불가합니다. 

월세대출 전체대상은?

대부분 사회취약계층이나 사회초년생으로 부모소득 또는 본인의 소득이 낮은 경우에 해당이 됩니다. 우대형 대출대상으로는 저소득가구인 취업준비생, 근로장려금수급자, 사회초년생, 자녀장려금수급자, 기초수급자 중 교육급여수급자(주거,생계,의료급여 수급자는 비대상임), 차상위계층으로 희망키움통장 가입자 등입니다. 

취업준비생으로 월세대출대상은? 

취업준비생인 경우 부모님의 소득확인은 세무서 신고분인 소득금액증명원, 근로자원천징수영수증, 급여내역서 등으로 합니다. 취업준비생조건을 충족하여 주거안정월세대출을 신청하는 경우 본인만 대출이 가능합니다.(단, 기혼자일 경우에는 대상자의 배우자가 무소득일 경우에만 배우자명의로 가능함).

근로장려금수급자, 자녀장려금수급자, 희망키움통장가입자, 조건을 충족하여 주거안정월세대출 신청시에는 부부중 1인이 대상자이면 가능합니다. 서울시의 주택바우처로 월 임대료를 지원받고 있는 것은 주거급여에 해당되지 않으므로 기금 대출 신청이 가능합니다. 일반형 대출대상으로는 부부합산 연소득 5천만원이하입니다. 

대출한도는 960만원이며, 금리는 우대형 1.5%, 일반형 2.5%, 상환방식는 2년만기일시상환방식입니다. 월세대출을 이용코자 하시는 분들은 위 표의 대출취급은행인 우리은행, 신한은행, 농협, 기업은행, 국민은행, 하나은행 등에서 신청하시면 되고 문의는 주택도기기금포털 또는 국토교통부로 하시면 됩니다.

임차금지키는 전세금보증반환보증과 전세금보장신용보험의 차이 및 장단점은?

태어날 때부터 집을 소유하고 있다면 얼마나 좋을까요? 태어난 순간부터 대부분은 내집이 아닌 남의 집에서 전세나 월세로 시작을 합니다. 대부분의 부모가 자녀를 낳을 때는 40대 이전이기 때문에 전세에서 생활합니다. 우리도 당연히 그렇게 됩니다. 저는 시골에서 생활하다 도시로 대학을 왔는데 도시는 누구나 자기집이 있는 줄 알았습니다. 서울에 와보니 대부분은 자기집이 아니었습니다. 

수 천만원의 전세를 마련(그곳도 금리가 높은 신용대출)해서 겨우 전세로 들어갔는데 집 주인이 사업을 하다 망해서 집이 경매로 넘아가는 경우, 그 돈도 떼이는 경우가 있습니다. 요즘은 등기부등본확인, 확정일자받기나 근저당설정 등을 통해서 대부분 전세금반환이 가능토록 하고 있습니다. 

SGI보증보험 업무절차 흐름도

전세금을 지키는 보험이 있다?

위와 같은 최악의 상황을 방지하기 위한 상품이 있습니다. 바로 '서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험과 대한주택보증(HUG)의 전세금보증반환보증' 입니다. 두 제도는 공통점과 차이점이 있습니다. 아래의 표를 보고 하나하나 살펴보겠습니다. 

보증상품명과 대상 보증회사, 보증대상 주택은?

서울보증보험의 '전세금보장신용보험' 주택도시보증공사의 '전세금보증반환보증'입니다. 서울보증보험은 '예금보험공사'가 대주주이며 일종의 공기업같은 사기업이며, 주택도시보증공사의 경우 주택도시기금을 전담으로 운영하는 공기업입니다. 물론 서울보증보험도 공기업과 같은 역할을 수행하고 있습니다. 

이 두곳에서 보증하는 전세금 보장보험의 대상 목적물은 도시형생활주택, 주거용오피스텔, 아파트, 다세대, 연립주택, 다가구주택, 단독주택입니다. 이러한 곳에 임차하여 전세로 들어갈 경우 전세보증금 보장보험에 가입할 수 있습니다. 

전세금보증하는 금액의 차이는?

해당 주택가격에 대한 평가는 시세와 실거래가, 분양가격 등을 기준으로 합니다. 보증한도는 두 회사 모두 전세보증금의 60%~100%까지 가능합니다. 하지만 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. HUG의 경우에는 수도권의 경우 4억원(그외 지역은 3억원)까지입니다. 예를 들어 지역은 서울로 근저당설정이 전혀없는 경우 전세금이 5억원인 경우 최대 4억원까지 보증이 가능합니다. 만약 이를 SGI를 통해서 보증을 받는다면 최대 5억까지 가능합니다. 두 제도 보증한도를 계산하는 방법이 별도로 존재합니다. 

선순위대출금(근저당설정)이 되어 있다면 이 금액이 우선변제를 받기 때문에 해당 금액을 제외한 금액을 기준으로 보증을 합니다. 예를 들어 전세금 4억에 선순위대출금이 1.5억원이 있다면 보증금액은 (4억-1.5억)으로 2.5억까지 가능합니다. 즉, 근저당설정금액은 보증총액에서 제외를 합니다. 

부담하는 전세금보험 보증료와 분할납부는?

앞서 말씀 드린데로 SGI사기업, HUG는 공기업으로 보증료에서 차이가 있습니다. HUG의 경우 보증료율은 연 0.15%입니다. 예를 들어 2억원을 2년동안 보증을 한다면 보증보험료는 (2억원*2년*0.15)로 60만원입니다. SGI의 경우 동일한 조건에서 보증료율을 계산을 하면 (2억원*2년*0.192)로 76만원입니다. 2년동안 총 차이는 16만원입니다. SGI는 보증료를 한꺼번에 부담을 해야 하며, HUG는 6개월 주기로 분할납부가 가능합니다. 

HUG와 SGI의 전세금보증 보증료 인하는?

서울보증보험 경우 LTV(선순위채권+전세보증금)로 보증료를 인하합니다. LTV 60% 이하는 보증료의 20%를 할인하고  LTV 50% 이하인 경우에는 30%를 할인을 해줍니다. 전세금 사고시에 되돌려 받을 수 있는 금액이 큰 경우(LTV가 높은 경우) 더 할인을 받을 수가 있습니다. HUG의 경우도 LTV를 기준으로 보증료를 할인해주며(LTV 70~80%, 10%할인, 60~70%, 20%할인, LTV 60%이하, 10%할인) 또한 사회적배려대상자(4천만원 이하 저소득자, 다자녀가구, 기초수급자, 차상위계층 등 다양)는 40%를 할인합니다.(중복할인 불가)

전세와 월세비중, 전세보증금지키는 방법(전세보증금반환보증, 근저당설정, 확정일자)

갈수록 전세를 구하기가 힘들어지고 있습니다. 저금리로 인해서 집주인들이 전세보다 월세를 선호하기 때문입니다. 그뿐만 아니라 전세값과 집값이 많이 차이가 나지 않기 때문에 전세로 입주하더라도 너무나 큰 전세금을 부담해야 합니다. 신혼부부나 직장생활을 첫 시작하는 경우에는 주택문제가 첫번째 해결해야 하는 난관입니다. 

전세와 월세의 비중

전국임차가구의 전세와 월세의 비중을 대략적으로 비교해 보면 전세가구가 55%정도, 월세가구가 45%에 이릅니다. 전세와 월세는 각각의 장단점이 있습니다. 보증금이 전혀없는 월세의 경우는 집주인으로 부터 돈을 떼일 일이 없고, 한꺼번에 큰 돈을 마련할 필요가 없습니다. 다만 전세에 비하여 전체 부담하는 비용이 큽니다. 

월세의 취약점

월세는 한꺼번에 큰 돈을 마련해야 한다는 부담이 있습니다. 하지만 전세에 비해서는 총 비용부담이 적습니다. 아울러 임대인으로 부터 전세금을 반환받지 못할 위험성이 내포되어 있습니다. 물론 '확정일자 받기' 등을 통해서 일정부분 보장을 받을 수는 있습니다. 저 같은 경우도 맞벌이 할 때 중소도시에서 원룸아파트에 100%전세로 생활하는 했는데 계약기간 종료 후에 약 6개월 후에 전세금을 반환을 받았습니다. 집 주인이 사업을 하고 있었는데 그 당시 잘 안돼어서 돈이 없었습니다. 

전세보증금 지키키가 최 우선

가장 먼저 해야 할 일이 부동산 등기부등본을 통해서 설정된 근저당이 있나를 확인해야 합니다. 아울러 '확정일자'를 받아 놓거나 근저당설정(집주인 동의가 필요하며, 집 주인을 싫어함)을 해 놓은 방법이 있습니다. 근저당설정을 해 두면 전세금을 반환받지 못할 경우 경매 등을 통해서 돈을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 시간이 많이 소요가 되고 여러 건의 근저당이 설정이 되어 있을 경우 전세금을 100%까지 돌려받을수가 없는 경우도 있습니다. 

전세대출금 상환보증과 전세보증금 반환보증

요즘에는 확정일자받기 또는 근저당설정과 별도로 전세금을 100% 반환받을 수 있습니다. 바로 '전세보증금반환보증'에 가입하는 것입니다. 주택 등이 과잉공급 될 경우 주택가격과 전세금이 하락하게 됩니다. 임대인이 전세금을 반환하지 하는 '역전세'나 '깡통전세'의 우려도 있습니다. 

주택도시보증공사와 서울보증보험의 전세보증금 반환보증 차이

어떠한 상황에서도 본인이 계약한 전세금의 100%를 반환받는 전세금반환보증보험에 가입한 경우에는 이러한 우려로 부터 자유로울 수가 있습니다. 전세금 반환 보증보험을 시행하고 있는 곳은 두군데로 SGI서울보증공사(전세금 보장신용보험)과 HUG주택도시보증공사(전세금 보장신용보험)입니다. 

이 곳에 전세금반환보증보험을 가입할 경우 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 '전세계약 만료일로 부터 1개월이내에 보증공사에서 가입자에게 반환'을 해 줍니다. 그 후에는 보증공사에서 집 주인과 알아서 처리하기 때문에 세입자는 관련이 없습니다. 

전세금반환 보증보험료는?

전세보험은 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’ 이 있습니다. 현재 보증실적이 HUG의 반환보증전세금이 SGI보다 2배정도 많습니다. 두 개의 보험은 많은 부분은 동일(보증대상주택, 전세계약기간, 보증채권자, 채무자, 확정일자 취득 등)하면서 보증료와 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. 보증료의 경우 HUG가 SGI보다는 저렴합니다. 하지만 보증금액에 있어서는 SGI가 HUG보다는 더 큽니다. 

손익공유형 모기지 대출비율에 따른 기금과 주택구매자의 이익 및 손실비교(계산예)

주택도시기금의 손익,수익공유형모기지의 경우 은행의 일반 모기지 상품에 비해서 저금리라는 뛰어난 장점이 있습니다. 수익공유형모기지의 경우 연 주거비용으로 환산할 경우 월세나 전세에 비해서 약 30%~40%정도 비용감소효과가 있습니다. 손익공유형모기지의 경우 월세보다는 비용감소효과가 약 10~20%도 높으며, 전세와는 거의 비슷합니다.

수익공유형의 경우 원리금균등상환방식으로 대출이자가 낮은 장점이 있습니다. 이에반해 손익공유형은 만기일시상환으로 대출이자가 높은 단점이 있습니다. 장점으로는 손실이 발생했을 때 대출비율에 따라서 수익뿐만아니라 손실도 공유할 수 있는 것입니다.

손익공유형 모기지 대출비율에 따른 기금과 주택구매자의 이익 및 손실비교(계산예)

1. 주택구매 후 가격이 하락하여 손실을 본 경우

2억에 주택을 매입을 했고 대출금액은 8천만원입니다. 20년 후1.5억원에 주택을 매도했다면 처분 손실은 5,000만원입니다. 이  손실액 5천만원을 기금과 주택소유주가 분담을 합니다. 분담은 주택도시기금의 손실분담금을 공제한 나머지가 주택소유주의 손실분입니다. '수익공유형모기지는 매입가 대비 수익을 대출평잔 비율에 따라 공유'했으나 손익공유형은  '매입가 대비 대출비율(기금지분율)'에 따라 수익과 손실을 공유 또는 분배합니다.

▶주택도시기금에 귀속되는 손실 : 매입가대비 대출비율*처분이익

▶대출비율(기금지분율) : 40%(8천만원/2억원)

▶기금의 손실귀속분 : 5천만원*40%=2,000만원

▶주택구매자 손실 : 5천만원-2천만원=3,000만원

만약 수익공유형을 선택했더라면 손실금액이 총 5천만원에 달했으나 손익공유형을 선택을 했기 때문에 기금이 2천만원을 부담하고 나머지 3천만원만 손실을 입었습니다. 

2. 주택구매 후 가격이 하락하여 손실을 본 경우

2억에 주택을 매입을 했고 대출금액은 8천만원입니다. 20년 후 3억원에 주택을 매도했다면 처분 이익은 1억원입니다. 이 처분이익 1억원을 기금과 주택소유주가 분담을 합니다. 

▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 매입가대비 대출비율*처분이익

▶대출비율(기금지분율) : 40%(8천만원/2억원)

▶기금의 이익귀속분 : 1억원*40%=4,000만원

▶주택구매자 이익 : 1억원- 4천만원=6천만원

수익공유형의 경우 대출평잔의 5%이내(대출이자 1.5%를 제외하면 3.5%)로 수익을 제한하고 있지만 손익공유형은 한도가 없기 때문에 처분이익이 많게되면 주택도시기금에 돌아가는 수익도 커지게 됩니다. 

일반 모기지론에 있어서 수익과 손실을 100%로 주택구매자에게 있지만 주택도시기금의 경우 수익과 손실을 공유를 합니다. 수익의 경우 주택도시기금의 모기지론이 손해인 것을 사실입니다. 하지만 일반모기지상품보다는 대출이자가 낮은 장점이 있습니다. 

수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배율(계산 예)

주택도시기금의 손익형모기지와 수익형모기지에서 수익과 손익을 분배하는 법에 대해서 살펴보겠습니다. 어떠한 방식이 유리한지를 비교해서 조금이라도 자신에게 이익이 되는 방향으로 가입을 해야합니다. 예전 같으면 주택가격이 늘 상승할 것이라는 것으로 예상하고 선택을 했겠지만 현재는 인구의 지속적인 감소 주택의 과잉공급에 따라 수십년 후에 주택가격의 하락도 생각을 해두어야 합니다. 

주택가격하락을 대비한 안정성에 중점을 둔다면 손익공유형이 장점이 있습니다. 그렇다 하더라도 상환방식이 만기일시상환에 따라 이자부담이 수익형보다는 2배정도가 더 높습니다. 따라서 단순히 한 부분이 좋다고 해서 선택할 것이 아니라 여러가지 종합적인 비교가 필수입니다. 

수익공유형, 손익공유형의 처분이익 공유 방법

주택 매도시 수익 또는 손실발생에 따른 부담방식입니다. 매도시의 겨격은 국토부에 신고하는 매각가격(실거래가격)을 기준으로 합니다. 매각을 하지 않고 20년 만기시 보유할 경우에는 감정가액을 기준으로 매매가격을 산출합니다. 

수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배

2억에 주택을 매입을 했고 20년 후 3억에 주택을 매도했다면 처분이익은 1억입니다. 이 1억을 기금과 주택소유주가 분배를 합니다. 분배는 주택도시기금의 수익을 공제한 나머지가 주택소유주것이 됩니다. 따라서 기금에 귀속되는 이익만 계산하면 됩니다.

▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 대출평잔비율*처분이익

▶대출평잔 : 매월 대출금액을 상환을 할 경우 나머지 대출잔금을 다 더해서 상환기간으로 나눈 값 : 7,000만원

▶주택매입가격중에 대출평잔이 차지하는 비율(7,000만원/2억=35%)

(대출평잔관련글 보러가기 : http://creditok.tistory.com/204)

▶기금의 귀속분 : 1억원*35%=4,900만원(원래 이 금액을 기금이 가져가야 하나 대출평잔의 3.5%로 제한

▶3.5%란? : 기금의 최대 수익률(5%)-대출이자(1.5%)

▶기금이익의 상한 : 대출평잔*연 3.5%=7천만원*3.5%*20년=4,900만원

▶따라서 기금이익의 상한 4,900만원보다 3,500만원이 적기 때문에 3,500만원이 기금이익임

▶주택구매자 이익 = 처분이익-기금이익 = 1억원-3,500만원=6,500만원

수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배

2억에 주택을 매입을 했고 20년 후 4억에 주택을 매도했다면 처분이익은 2억입니다. 이 2억을 기금과 주택소유주가 분배를 합니다. 

▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 대출평잔비율*처분이익

▶대출평잔 : 매월 대출금액을 상환을 할 경우 나머지 대출잔금을 다 더해서 상환기간으로 나눈 값 : 7,000만원

ㅠ주택매입가격중에 대출평잔이 차지하는 비율(7,000만원/2억)=35%

▶기금의 귀속분 : 2억원*35%=7,000만원(원래 이 금액을 기금이 가져가야 하나 대출평잔의 3.5%로 제한

▶기금이익의 상한 : 대출평잔*연 3.5%=7천만원*3.5%*20년=4,900만원

▶따라서 기금귀속분이 7,000만원이지만 기금이익의 상한이 4,900만원이기 때문에 4,900만원이 기금귀속분

▶주택구매자 이익 = 처분이익-기금이익 = 2억원-4,900만원=1.51억원