수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배율(계산 예)
주택도시기금의 손익형모기지와 수익형모기지에서 수익과 손익을 분배하는 법에 대해서 살펴보겠습니다. 어떠한 방식이 유리한지를 비교해서 조금이라도 자신에게 이익이 되는 방향으로 가입을 해야합니다. 예전 같으면 주택가격이 늘 상승할 것이라는 것으로 예상하고 선택을 했겠지만 현재는 인구의 지속적인 감소 주택의 과잉공급에 따라 수십년 후에 주택가격의 하락도 생각을 해두어야 합니다.
주택가격하락을 대비한 안정성에 중점을 둔다면 손익공유형이 장점이 있습니다. 그렇다 하더라도 상환방식이 만기일시상환에 따라 이자부담이 수익형보다는 2배정도가 더 높습니다. 따라서 단순히 한 부분이 좋다고 해서 선택할 것이 아니라 여러가지 종합적인 비교가 필수입니다.
▶내집마련 저금리 대출, 손익공유형모기지, 수익공유형모기지 장점과 단점은? : http://creditok.tistory.com/205
수익공유형, 손익공유형의 처분이익 공유 방법
주택 매도시 수익 또는 손실발생에 따른 부담방식입니다. 매도시의 겨격은 국토부에 신고하는 매각가격(실거래가격)을 기준으로 합니다. 매각을 하지 않고 20년 만기시 보유할 경우에는 감정가액을 기준으로 매매가격을 산출합니다.
수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배
2억에 주택을 매입을 했고 20년 후 3억에 주택을 매도했다면 처분이익은 1억입니다. 이 1억을 기금과 주택소유주가 분배를 합니다. 분배는 주택도시기금의 수익을 공제한 나머지가 주택소유주것이 됩니다. 따라서 기금에 귀속되는 이익만 계산하면 됩니다.
▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 대출평잔비율*처분이익
▶대출평잔 : 매월 대출금액을 상환을 할 경우 나머지 대출잔금을 다 더해서 상환기간으로 나눈 값 : 7,000만원
▶주택매입가격중에 대출평잔이 차지하는 비율(7,000만원/2억=35%)
(대출평잔관련글 보러가기 : http://creditok.tistory.com/204)
▶기금의 귀속분 : 1억원*35%=4,900만원(원래 이 금액을 기금이 가져가야 하나 대출평잔의 3.5%로 제한
▶3.5%란? : 기금의 최대 수익률(5%)-대출이자(1.5%)
▶기금이익의 상한 : 대출평잔*연 3.5%=7천만원*3.5%*20년=4,900만원
▶따라서 기금이익의 상한 4,900만원보다 3,500만원이 적기 때문에 3,500만원이 기금이익임
▶주택구매자 이익 = 처분이익-기금이익 = 1억원-3,500만원=6,500만원
수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배
2억에 주택을 매입을 했고 20년 후 4억에 주택을 매도했다면 처분이익은 2억입니다. 이 2억을 기금과 주택소유주가 분배를 합니다.
▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 대출평잔비율*처분이익
▶대출평잔 : 매월 대출금액을 상환을 할 경우 나머지 대출잔금을 다 더해서 상환기간으로 나눈 값 : 7,000만원
ㅠ주택매입가격중에 대출평잔이 차지하는 비율(7,000만원/2억)=35%
▶기금의 귀속분 : 2억원*35%=7,000만원(원래 이 금액을 기금이 가져가야 하나 대출평잔의 3.5%로 제한
▶기금이익의 상한 : 대출평잔*연 3.5%=7천만원*3.5%*20년=4,900만원
▶따라서 기금귀속분이 7,000만원이지만 기금이익의 상한이 4,900만원이기 때문에 4,900만원이 기금귀속분
▶주택구매자 이익 = 처분이익-기금이익 = 2억원-4,900만원=1.51억원
