손익공유형 모기지 대출비율에 따른 기금과 주택구매자의 이익 및 손실비교(계산예)
주택도시기금의 손익,수익공유형모기지의 경우 은행의 일반 모기지 상품에 비해서 저금리라는 뛰어난 장점이 있습니다. 수익공유형모기지의 경우 연 주거비용으로 환산할 경우 월세나 전세에 비해서 약 30%~40%정도 비용감소효과가 있습니다. 손익공유형모기지의 경우 월세보다는 비용감소효과가 약 10~20%도 높으며, 전세와는 거의 비슷합니다.
수익공유형의 경우 원리금균등상환방식으로 대출이자가 낮은 장점이 있습니다. 이에반해 손익공유형은 만기일시상환으로 대출이자가 높은 단점이 있습니다. 장점으로는 손실이 발생했을 때 대출비율에 따라서 수익뿐만아니라 손실도 공유할 수 있는 것입니다.
▶수익공유형 모기지 대출평잔에 따른 기금이익과 주택구매자 이익분배 : http://creditok.tistory.com/206
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손익공유형 모기지 대출비율에 따른 기금과 주택구매자의 이익 및 손실비교(계산예)
1. 주택구매 후 가격이 하락하여 손실을 본 경우
2억에 주택을 매입을 했고 대출금액은 8천만원입니다. 20년 후1.5억원에 주택을 매도했다면 처분 손실은 5,000만원입니다. 이 손실액 5천만원을 기금과 주택소유주가 분담을 합니다. 분담은 주택도시기금의 손실분담금을 공제한 나머지가 주택소유주의 손실분입니다. '수익공유형모기지는 매입가 대비 수익을 대출평잔 비율에 따라 공유'했으나 손익공유형은 '매입가 대비 대출비율(기금지분율)'에 따라 수익과 손실을 공유 또는 분배합니다.
▶주택도시기금에 귀속되는 손실 : 매입가대비 대출비율*처분이익
▶대출비율(기금지분율) : 40%(8천만원/2억원)
▶기금의 손실귀속분 : 5천만원*40%=2,000만원
▶주택구매자 손실 : 5천만원-2천만원=3,000만원
만약 수익공유형을 선택했더라면 손실금액이 총 5천만원에 달했으나 손익공유형을 선택을 했기 때문에 기금이 2천만원을 부담하고 나머지 3천만원만 손실을 입었습니다.
2. 주택구매 후 가격이 하락하여 손실을 본 경우
2억에 주택을 매입을 했고 대출금액은 8천만원입니다. 20년 후 3억원에 주택을 매도했다면 처분 이익은 1억원입니다. 이 처분이익 1억원을 기금과 주택소유주가 분담을 합니다.
▶주택도시기금에 귀속되는 이익 : 매입가대비 대출비율*처분이익
▶대출비율(기금지분율) : 40%(8천만원/2억원)
▶기금의 이익귀속분 : 1억원*40%=4,000만원
▶주택구매자 이익 : 1억원- 4천만원=6천만원
수익공유형의 경우 대출평잔의 5%이내(대출이자 1.5%를 제외하면 3.5%)로 수익을 제한하고 있지만 손익공유형은 한도가 없기 때문에 처분이익이 많게되면 주택도시기금에 돌아가는 수익도 커지게 됩니다.
일반 모기지론에 있어서 수익과 손실을 100%로 주택구매자에게 있지만 주택도시기금의 경우 수익과 손실을 공유를 합니다. 수익의 경우 주택도시기금의 모기지론이 손해인 것을 사실입니다. 하지만 일반모기지상품보다는 대출이자가 낮은 장점이 있습니다.
