윌링필링

3%대 고금리를 2%대 저금리 대환 서민대상 주택담보 안심전환대출(모기지론)

직장생활하면서, 맞벌이를 하면서도 직장인 대부분 4~5%대의 신용대출상품을 사용하고 있습니다. 금번 주거래은행을 회사에서 변경하면서 우리회사 임직원 대상 특판으로 3.05%대 신용대출상품이 나왔습니다. 기존 신용대출을 4~5%대 가지고 있던 분들이 전환용으로 신청을 했는데 거절을 당했습니다. 기존의 대출금한도가 초과과 되었다고 했습니다. 신규대출도 아니고 전환용인데도 거절을 당하자 해당 은행에 항의를 했지만 은행기준이라 어쩔 수 없다고 했습니다.

신용대출시 본인의 신용등급에 따른 최대한도 초과금지

신용대출을 받을 때도 본인의 신용등급과 직장의 우량여부에 따라서 최고한도가 있습니다. 이 한도를 초과하게 되면 고금리를 저금리로 전환할 때 신청이 불가능하게 되므로 본인의 최대한도까지는 받지 않도록 해야 합니다. 어쩔 수 없이 받은 경우가 많겠지만 그렇다면 어쩔 수 없겠죠

고금리를 저금리로 전환하라

예금과 적금에 가입시에 0.1~0.2%만 높아도 많은 분들이 높은금리를 선택니다. 예전 5~7,8%대 금리인 경우에는 1%정도가 되어야 민감했지만 1.5%~2.5%대 예적금금리에서는 0.1~0.2%에도 상당히 민감합니다. 대출의 경우는 더더욱 그렇습니다.

대출시 수천만원을 대출받는 경우가 대부분으로 금리 0.5%만 차이나도 1년~5년이면 상당한 금액을 절약할 수 있습니다. 현행 저금리로 전환대출의 경우 대부분 서민, 저소득층, 자영업자, 신용회복지원 자 등에 집중이 되어 있습니다. 지금 고금리를 받고 있다면 정부지원 저금리로 갈아탈 수 있도록 하시기 바랍니다.

▶(관련글)고금리를 저금리로(근로자, 자영업자 햇산론 대환), (저신용자를 위한 바꿔드림론)

(변동→고정)금리 대환용정책모기지론(주택담보대출)

정부에서 저소득층을 대상으로 주택담보대출 중 하나인 안심전환대출(모기지론)을 출시했습니다. 기존의 안심전환대출상품과 비슷합니다. 가입대상은 아래와 같이 저소득층으로 한정이 되었습니다. 대출비대상으로는 신혼부부 합산해서 연소득이 8,500만원초과, 부부합산 7천만원초과, 다자녀로 1억원 초과 소득자, 9억원초과 주택보유자 등입니다. 

기존의 3~4%대의 변동금리, 준 변동금리를 2%대 초반의 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품입니다. 다만 주택담보대출의 안정성을 위해서 LTV(70%), DTI(60%)로 제한을 합니다. *담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 

주담보대출, 신용대출 등 연체에 따른 기한의 이익 상실이자 계산방법과 차이점

경기침체가 계속되고 있습니다. 조선산업을 필두로 경기불황이 지속되고 있으며, 전 산업에 걸쳐서 계속되고 있습니다. 이에따라 주택경기도 불황이 진행되고 있습니다. 한꺼번에 많은 불량의 주택이 건설되면서 주택가격의 하락이 예상이 됩니다. 대한민국은 장기적인 저성장국면에 들어갔습니다.

국내의 경제학자, 대부분의 석학들이 현재의 저성장국면은 빠른 시기에 회복이 될 수가 없고 이에 따라 현재의 경기는 상당기간 지속될 것으로 예측하고 있습니다. 주택경기 활황을 예상해서 주택담보대출을 받은 분들의 경우 주택경기 불황에 따라 손실이 예상되며, 하우스푸어가 증가할 것으로 예상됩니다.

● 주택담보대출시 변동금리, 고정금리?

주택담보대출시 변동금리 또는 고정금리 방식이 유리할지는 다양한 변수를 고려해야 합니다. 미국에서 금리를 인상하게 되면 국내도 이에 따라 인상될 확률이 높아집니다. 현재는 미국금리 상승으로 국내 금리도 오르고 있습니다. 주택담보대출 변동금리를 받은 분들의 경우 수억원대 대출로 조그마한 금리 상승도 이자부담이 크게 됩니다. 따라서 대출시에는 금리결정방식 설정에 있어서 전문가의 조언을 들어야 하며, 신중을 기할 필요가 있습니다. 그렇다 하더라도 고정금리, 변동금리의 차이가 크지는 않습니다.

☞ 대출의 기한이익의 상실 : 연체이자 계산법(연체이자율 부과방식 및 기한이익상실시 이자계산법) : [보러가기]

● 일반적인 금융권대출(신용대출 등)의 기한의 이익 상실이자 계산법

저축은행, 은행에서 신용대출이나 카드론, 할부금융 등에서 연체를 하게 되면 연체이자 계산은 아래와 같이 적용이 됩니다. 대출기간 3개월(대출 후 연체기간 2개월)의 경우에 기한이익이 상실이 되어서 이자비율이 높은 기한의 상실이자로 부담을 해야 합니다. 연체이자의 경우 연체된 금액에 대해서 이자율을 곱하지만 기한의 상식이자는 원금에 기한의 연체이자율이 곱해집니다. 

● 주택담보대출의 기한의 이익 상실이자 계산법

일반 신용대출 등과는 다르게 주택담보대출의 경우 대출금액이 큰 것을 고려하여 정부에서 2014년도 4월 1일 부터 대출기간 4개월(대출 후 연체기간 3개월)부터 기한의 상실이자를 적용을 합니다. 주택담보대출자들에게는 조그마나 기한의 상실로 인한 이자부담을 줄일 수가 있게 되었습니다. 

● 주택담보대출, 신용대출의 기한의 이익 상실이자 부과 시점

● 연도별 기한의 상실이익 적용 시점

● 계산 예

주택담보대출금리 어디가 가장 낮을까?(은행, 보험회사, 저축은행)비교

주택담보대출을 받는 분들이 많습니다. 취급하는 금융기관도 은행, 보험회사, 저축은행 모두 취급을 합니다. 은행권 대출이 안되는 분들이 저축은행을 이용하는 분들이 많습니다. 오히려 보험회사의 주택담보대출금리가 저축은행보다는 저렴합니다. 주택담보대출시 주로 장기간에 걸쳐서 받는 특징이 있습니다. 

은행, 보홈회사, 저축은행별 주택담보대출금리 비교

신용대출에 비해서 담보대출금리는 월등히 낮습니다. 아래 차트를 보시면 담보대출금리는 1,2금융권 평균금리로 보면 약 3%~5.86%입니다. 물론 신용등급에 따라서 어느정도 차이가 있지만 담보를 제공하기 때문에 거의 차이가 없습니다. 아래는 은행대출금리는 3%, 보험회사는 3.28%, 저축은행은 5.86%입니다. 

주택담보대출금리 비교(은행, 보험회사, 저축은행)

은행의  2.63%~4.72%, 보험회사는 2.8%~4.11%, 저축은행은 4.77~8.23%입니다. 월 평균상환액을 비교해보면 은행은 매월 955,512원을 10년(240개월간) 상환해야 합니다. 보험회사의 경우는 978,872원, 저축은행은 1,103,215원입니다. 1억원을 대출시 10년간 부담해야 할 평균대출이자(비용)은 은행은 1.1억원, 보험회사는 1.17억원, 저축은행은 1.32억원입니다. 

10년동안 저축을 한다고 했을 경우 1억원을 모으기가 쉽지가 않습니다. 맞벌이 부부의 경우 같이 벌기 때문에 모을수도 있지만 혼자벌게되면 쉽지 않은 금액입니다. 개인사업(자영업 등)을 하기 위해서 주로 주택담보대출을 많이 이용하는데 사업이 잘 되면 모르는데 잘 되지 않을 경우에는 이자와 원금상환에 어려움을 겪게됩니다.

신용대출로 사업자금 마련?

은행이나 저축은행을 이용해서 신용대출로 사업자금을 마련하는 것은 극히 위험한 행동입니다. 신용대출상품은 금리가 담보대출보다 2~3배이상 높기 때문에 아주 많이 벌면 이익이 될 수 있지만 웬만큼 벌어서 이윤을 남기기가 어렵습니다. 따라서 사업하시는 분들은 담보대출물건이 없을 경우 차라리 사업을 하지 않는 편이 좋습니다.