임차금지키는 전세금보증반환보증과 전세금보장신용보험의 차이 및 장단점은?
태어날 때부터 집을 소유하고 있다면 얼마나 좋을까요? 태어난 순간부터 대부분은 내집이 아닌 남의 집에서 전세나 월세로 시작을 합니다. 대부분의 부모가 자녀를 낳을 때는 40대 이전이기 때문에 전세에서 생활합니다. 우리도 당연히 그렇게 됩니다. 저는 시골에서 생활하다 도시로 대학을 왔는데 도시는 누구나 자기집이 있는 줄 알았습니다. 서울에 와보니 대부분은 자기집이 아니었습니다.
수 천만원의 전세를 마련(그곳도 금리가 높은 신용대출)해서 겨우 전세로 들어갔는데 집 주인이 사업을 하다 망해서 집이 경매로 넘아가는 경우, 그 돈도 떼이는 경우가 있습니다. 요즘은 등기부등본확인, 확정일자받기나 근저당설정 등을 통해서 대부분 전세금반환이 가능토록 하고 있습니다.
SGI보증보험 업무절차 흐름도
전세금을 지키는 보험이 있다?
위와 같은 최악의 상황을 방지하기 위한 상품이 있습니다. 바로 '서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험과 대한주택보증(HUG)의 전세금보증반환보증' 입니다. 두 제도는 공통점과 차이점이 있습니다. 아래의 표를 보고 하나하나 살펴보겠습니다.
보증상품명과 대상 보증회사, 보증대상 주택은?
서울보증보험의 '전세금보장신용보험' 주택도시보증공사의 '전세금보증반환보증'입니다. 서울보증보험은 '예금보험공사'가 대주주이며 일종의 공기업같은 사기업이며, 주택도시보증공사의 경우 주택도시기금을 전담으로 운영하는 공기업입니다. 물론 서울보증보험도 공기업과 같은 역할을 수행하고 있습니다.
이 두곳에서 보증하는 전세금 보장보험의 대상 목적물은 도시형생활주택, 주거용오피스텔, 아파트, 다세대, 연립주택, 다가구주택, 단독주택입니다. 이러한 곳에 임차하여 전세로 들어갈 경우 전세보증금 보장보험에 가입할 수 있습니다.
전세금보증하는 금액의 차이는?
해당 주택가격에 대한 평가는 시세와 실거래가, 분양가격 등을 기준으로 합니다. 보증한도는 두 회사 모두 전세보증금의 60%~100%까지 가능합니다. 하지만 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. HUG의 경우에는 수도권의 경우 4억원(그외 지역은 3억원)까지입니다. 예를 들어 지역은 서울로 근저당설정이 전혀없는 경우 전세금이 5억원인 경우 최대 4억원까지 보증이 가능합니다. 만약 이를 SGI를 통해서 보증을 받는다면 최대 5억까지 가능합니다. 두 제도 보증한도를 계산하는 방법이 별도로 존재합니다.
선순위대출금(근저당설정)이 되어 있다면 이 금액이 우선변제를 받기 때문에 해당 금액을 제외한 금액을 기준으로 보증을 합니다. 예를 들어 전세금 4억에 선순위대출금이 1.5억원이 있다면 보증금액은 (4억-1.5억)으로 2.5억까지 가능합니다. 즉, 근저당설정금액은 보증총액에서 제외를 합니다.
부담하는 전세금보험 보증료와 분할납부는?
앞서 말씀 드린데로 SGI사기업, HUG는 공기업으로 보증료에서 차이가 있습니다. HUG의 경우 보증료율은 연 0.15%입니다. 예를 들어 2억원을 2년동안 보증을 한다면 보증보험료는 (2억원*2년*0.15)로 60만원입니다. SGI의 경우 동일한 조건에서 보증료율을 계산을 하면 (2억원*2년*0.192)로 76만원입니다. 2년동안 총 차이는 16만원입니다. SGI는 보증료를 한꺼번에 부담을 해야 하며, HUG는 6개월 주기로 분할납부가 가능합니다.
HUG와 SGI의 전세금보증 보증료 인하는?
서울보증보험 경우 LTV(선순위채권+전세보증금)로 보증료를 인하합니다. LTV 60% 이하는 보증료의 20%를 할인하고 LTV 50% 이하인 경우에는 30%를 할인을 해줍니다. 전세금 사고시에 되돌려 받을 수 있는 금액이 큰 경우(LTV가 높은 경우) 더 할인을 받을 수가 있습니다. HUG의 경우도 LTV를 기준으로 보증료를 할인해주며(LTV 70~80%, 10%할인, 60~70%, 20%할인, LTV 60%이하, 10%할인) 또한 사회적배려대상자(4천만원 이하 저소득자, 다자녀가구, 기초수급자, 차상위계층 등 다양)는 40%를 할인합니다.(중복할인 불가)
