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임차금지키는 전세금보증반환보증과 전세금보장신용보험의 차이 및 장단점은?

태어날 때부터 집을 소유하고 있다면 얼마나 좋을까요? 태어난 순간부터 대부분은 내집이 아닌 남의 집에서 전세나 월세로 시작을 합니다. 대부분의 부모가 자녀를 낳을 때는 40대 이전이기 때문에 전세에서 생활합니다. 우리도 당연히 그렇게 됩니다. 저는 시골에서 생활하다 도시로 대학을 왔는데 도시는 누구나 자기집이 있는 줄 알았습니다. 서울에 와보니 대부분은 자기집이 아니었습니다. 

수 천만원의 전세를 마련(그곳도 금리가 높은 신용대출)해서 겨우 전세로 들어갔는데 집 주인이 사업을 하다 망해서 집이 경매로 넘아가는 경우, 그 돈도 떼이는 경우가 있습니다. 요즘은 등기부등본확인, 확정일자받기나 근저당설정 등을 통해서 대부분 전세금반환이 가능토록 하고 있습니다. 

SGI보증보험 업무절차 흐름도

전세금을 지키는 보험이 있다?

위와 같은 최악의 상황을 방지하기 위한 상품이 있습니다. 바로 '서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험과 대한주택보증(HUG)의 전세금보증반환보증' 입니다. 두 제도는 공통점과 차이점이 있습니다. 아래의 표를 보고 하나하나 살펴보겠습니다. 

보증상품명과 대상 보증회사, 보증대상 주택은?

서울보증보험의 '전세금보장신용보험' 주택도시보증공사의 '전세금보증반환보증'입니다. 서울보증보험은 '예금보험공사'가 대주주이며 일종의 공기업같은 사기업이며, 주택도시보증공사의 경우 주택도시기금을 전담으로 운영하는 공기업입니다. 물론 서울보증보험도 공기업과 같은 역할을 수행하고 있습니다. 

이 두곳에서 보증하는 전세금 보장보험의 대상 목적물은 도시형생활주택, 주거용오피스텔, 아파트, 다세대, 연립주택, 다가구주택, 단독주택입니다. 이러한 곳에 임차하여 전세로 들어갈 경우 전세보증금 보장보험에 가입할 수 있습니다. 

전세금보증하는 금액의 차이는?

해당 주택가격에 대한 평가는 시세와 실거래가, 분양가격 등을 기준으로 합니다. 보증한도는 두 회사 모두 전세보증금의 60%~100%까지 가능합니다. 하지만 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. HUG의 경우에는 수도권의 경우 4억원(그외 지역은 3억원)까지입니다. 예를 들어 지역은 서울로 근저당설정이 전혀없는 경우 전세금이 5억원인 경우 최대 4억원까지 보증이 가능합니다. 만약 이를 SGI를 통해서 보증을 받는다면 최대 5억까지 가능합니다. 두 제도 보증한도를 계산하는 방법이 별도로 존재합니다. 

선순위대출금(근저당설정)이 되어 있다면 이 금액이 우선변제를 받기 때문에 해당 금액을 제외한 금액을 기준으로 보증을 합니다. 예를 들어 전세금 4억에 선순위대출금이 1.5억원이 있다면 보증금액은 (4억-1.5억)으로 2.5억까지 가능합니다. 즉, 근저당설정금액은 보증총액에서 제외를 합니다. 

부담하는 전세금보험 보증료와 분할납부는?

앞서 말씀 드린데로 SGI사기업, HUG는 공기업으로 보증료에서 차이가 있습니다. HUG의 경우 보증료율은 연 0.15%입니다. 예를 들어 2억원을 2년동안 보증을 한다면 보증보험료는 (2억원*2년*0.15)로 60만원입니다. SGI의 경우 동일한 조건에서 보증료율을 계산을 하면 (2억원*2년*0.192)로 76만원입니다. 2년동안 총 차이는 16만원입니다. SGI는 보증료를 한꺼번에 부담을 해야 하며, HUG는 6개월 주기로 분할납부가 가능합니다. 

HUG와 SGI의 전세금보증 보증료 인하는?

서울보증보험 경우 LTV(선순위채권+전세보증금)로 보증료를 인하합니다. LTV 60% 이하는 보증료의 20%를 할인하고  LTV 50% 이하인 경우에는 30%를 할인을 해줍니다. 전세금 사고시에 되돌려 받을 수 있는 금액이 큰 경우(LTV가 높은 경우) 더 할인을 받을 수가 있습니다. HUG의 경우도 LTV를 기준으로 보증료를 할인해주며(LTV 70~80%, 10%할인, 60~70%, 20%할인, LTV 60%이하, 10%할인) 또한 사회적배려대상자(4천만원 이하 저소득자, 다자녀가구, 기초수급자, 차상위계층 등 다양)는 40%를 할인합니다.(중복할인 불가)

전세와 월세비중, 전세보증금지키는 방법(전세보증금반환보증, 근저당설정, 확정일자)

갈수록 전세를 구하기가 힘들어지고 있습니다. 저금리로 인해서 집주인들이 전세보다 월세를 선호하기 때문입니다. 그뿐만 아니라 전세값과 집값이 많이 차이가 나지 않기 때문에 전세로 입주하더라도 너무나 큰 전세금을 부담해야 합니다. 신혼부부나 직장생활을 첫 시작하는 경우에는 주택문제가 첫번째 해결해야 하는 난관입니다. 

전세와 월세의 비중

전국임차가구의 전세와 월세의 비중을 대략적으로 비교해 보면 전세가구가 55%정도, 월세가구가 45%에 이릅니다. 전세와 월세는 각각의 장단점이 있습니다. 보증금이 전혀없는 월세의 경우는 집주인으로 부터 돈을 떼일 일이 없고, 한꺼번에 큰 돈을 마련할 필요가 없습니다. 다만 전세에 비하여 전체 부담하는 비용이 큽니다. 

월세의 취약점

월세는 한꺼번에 큰 돈을 마련해야 한다는 부담이 있습니다. 하지만 전세에 비해서는 총 비용부담이 적습니다. 아울러 임대인으로 부터 전세금을 반환받지 못할 위험성이 내포되어 있습니다. 물론 '확정일자 받기' 등을 통해서 일정부분 보장을 받을 수는 있습니다. 저 같은 경우도 맞벌이 할 때 중소도시에서 원룸아파트에 100%전세로 생활하는 했는데 계약기간 종료 후에 약 6개월 후에 전세금을 반환을 받았습니다. 집 주인이 사업을 하고 있었는데 그 당시 잘 안돼어서 돈이 없었습니다. 

전세보증금 지키키가 최 우선

가장 먼저 해야 할 일이 부동산 등기부등본을 통해서 설정된 근저당이 있나를 확인해야 합니다. 아울러 '확정일자'를 받아 놓거나 근저당설정(집주인 동의가 필요하며, 집 주인을 싫어함)을 해 놓은 방법이 있습니다. 근저당설정을 해 두면 전세금을 반환받지 못할 경우 경매 등을 통해서 돈을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 시간이 많이 소요가 되고 여러 건의 근저당이 설정이 되어 있을 경우 전세금을 100%까지 돌려받을수가 없는 경우도 있습니다. 

전세대출금 상환보증과 전세보증금 반환보증

요즘에는 확정일자받기 또는 근저당설정과 별도로 전세금을 100% 반환받을 수 있습니다. 바로 '전세보증금반환보증'에 가입하는 것입니다. 주택 등이 과잉공급 될 경우 주택가격과 전세금이 하락하게 됩니다. 임대인이 전세금을 반환하지 하는 '역전세'나 '깡통전세'의 우려도 있습니다. 

주택도시보증공사와 서울보증보험의 전세보증금 반환보증 차이

어떠한 상황에서도 본인이 계약한 전세금의 100%를 반환받는 전세금반환보증보험에 가입한 경우에는 이러한 우려로 부터 자유로울 수가 있습니다. 전세금 반환 보증보험을 시행하고 있는 곳은 두군데로 SGI서울보증공사(전세금 보장신용보험)과 HUG주택도시보증공사(전세금 보장신용보험)입니다. 

이 곳에 전세금반환보증보험을 가입할 경우 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 '전세계약 만료일로 부터 1개월이내에 보증공사에서 가입자에게 반환'을 해 줍니다. 그 후에는 보증공사에서 집 주인과 알아서 처리하기 때문에 세입자는 관련이 없습니다. 

전세금반환 보증보험료는?

전세보험은 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’ 이 있습니다. 현재 보증실적이 HUG의 반환보증전세금이 SGI보다 2배정도 많습니다. 두 개의 보험은 많은 부분은 동일(보증대상주택, 전세계약기간, 보증채권자, 채무자, 확정일자 취득 등)하면서 보증료와 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. 보증료의 경우 HUG가 SGI보다는 저렴합니다. 하지만 보증금액에 있어서는 SGI가 HUG보다는 더 큽니다.