윌링필링

전세와 월세비중, 전세보증금지키는 방법(전세보증금반환보증, 근저당설정, 확정일자)

갈수록 전세를 구하기가 힘들어지고 있습니다. 저금리로 인해서 집주인들이 전세보다 월세를 선호하기 때문입니다. 그뿐만 아니라 전세값과 집값이 많이 차이가 나지 않기 때문에 전세로 입주하더라도 너무나 큰 전세금을 부담해야 합니다. 신혼부부나 직장생활을 첫 시작하는 경우에는 주택문제가 첫번째 해결해야 하는 난관입니다. 

전세와 월세의 비중

전국임차가구의 전세와 월세의 비중을 대략적으로 비교해 보면 전세가구가 55%정도, 월세가구가 45%에 이릅니다. 전세와 월세는 각각의 장단점이 있습니다. 보증금이 전혀없는 월세의 경우는 집주인으로 부터 돈을 떼일 일이 없고, 한꺼번에 큰 돈을 마련할 필요가 없습니다. 다만 전세에 비하여 전체 부담하는 비용이 큽니다. 

월세의 취약점

월세는 한꺼번에 큰 돈을 마련해야 한다는 부담이 있습니다. 하지만 전세에 비해서는 총 비용부담이 적습니다. 아울러 임대인으로 부터 전세금을 반환받지 못할 위험성이 내포되어 있습니다. 물론 '확정일자 받기' 등을 통해서 일정부분 보장을 받을 수는 있습니다. 저 같은 경우도 맞벌이 할 때 중소도시에서 원룸아파트에 100%전세로 생활하는 했는데 계약기간 종료 후에 약 6개월 후에 전세금을 반환을 받았습니다. 집 주인이 사업을 하고 있었는데 그 당시 잘 안돼어서 돈이 없었습니다. 

전세보증금 지키키가 최 우선

가장 먼저 해야 할 일이 부동산 등기부등본을 통해서 설정된 근저당이 있나를 확인해야 합니다. 아울러 '확정일자'를 받아 놓거나 근저당설정(집주인 동의가 필요하며, 집 주인을 싫어함)을 해 놓은 방법이 있습니다. 근저당설정을 해 두면 전세금을 반환받지 못할 경우 경매 등을 통해서 돈을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 시간이 많이 소요가 되고 여러 건의 근저당이 설정이 되어 있을 경우 전세금을 100%까지 돌려받을수가 없는 경우도 있습니다. 

전세대출금 상환보증과 전세보증금 반환보증

요즘에는 확정일자받기 또는 근저당설정과 별도로 전세금을 100% 반환받을 수 있습니다. 바로 '전세보증금반환보증'에 가입하는 것입니다. 주택 등이 과잉공급 될 경우 주택가격과 전세금이 하락하게 됩니다. 임대인이 전세금을 반환하지 하는 '역전세'나 '깡통전세'의 우려도 있습니다. 

주택도시보증공사와 서울보증보험의 전세보증금 반환보증 차이

어떠한 상황에서도 본인이 계약한 전세금의 100%를 반환받는 전세금반환보증보험에 가입한 경우에는 이러한 우려로 부터 자유로울 수가 있습니다. 전세금 반환 보증보험을 시행하고 있는 곳은 두군데로 SGI서울보증공사(전세금 보장신용보험)과 HUG주택도시보증공사(전세금 보장신용보험)입니다. 

이 곳에 전세금반환보증보험을 가입할 경우 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 '전세계약 만료일로 부터 1개월이내에 보증공사에서 가입자에게 반환'을 해 줍니다. 그 후에는 보증공사에서 집 주인과 알아서 처리하기 때문에 세입자는 관련이 없습니다. 

전세금반환 보증보험료는?

전세보험은 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’ 이 있습니다. 현재 보증실적이 HUG의 반환보증전세금이 SGI보다 2배정도 많습니다. 두 개의 보험은 많은 부분은 동일(보증대상주택, 전세계약기간, 보증채권자, 채무자, 확정일자 취득 등)하면서 보증료와 보증하는 금액에서 차이가 있습니다. 보증료의 경우 HUG가 SGI보다는 저렴합니다. 하지만 보증금액에 있어서는 SGI가 HUG보다는 더 큽니다.