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안심전환대출(다주택자, 중도상환, LTV/집값하락, DTI/소득수준변경과 대출한도)

대출금 상환방식

대출금상환방식은 원금분할상환방식입니다. 이 경우는 초기 대출금상환에 따른 부담이 있지만 대출이자가 가장 적은 경우로 정부에서 권장하는 방식입니다. 대축기간이 짧은 경우에는 매달납입원금이 크게되고 대축기간이 길면 매월 상환원금은 적게됩니다. 예를 들어 10년인 경우보다 20년인 경우는 월대출상환금은 1/2로 줄어들며 30년인 경우에는 1/3으로 줄어듭니다. 대출기간이 짧으면 그만큼 이자는 짧은 장점이 있습니다. 

중도상환수수료 납부

중도상환수수료의 경우 대출 후 일정기간( 3년)을 경과하지 않은 상태로 상환시에는 중도상환수수료를 부담해야 하며, 이 경우도 마찬가지입니다. 만약 기존대출도 저금리 담보대출일 경우 중도상환수수료가 너무 많이 남아있는 경우에는 은행원과 상담 후 결정을 해야 합니다. 

LTV, DTI에 따른 대출금액 여부

LTV는 담보인정비율입니다. 즉, 집 시세를 대비해서 몇 %까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표입니다. LTV는 70%입니다. 만약 주택가격이 1억원이라면 70%까지 대출이 가능하기 때문에 최대 7천만원까지 입니다. 현재 규제지역의 경우 LTV는 40%이하입니다. 

대출 후 집값 하락(LTV) 또는 수득수준(DTI) 변경

이 경우 본인이 대출받은 후에 주택가격이 하락했다면 대출금이 줄어들 수 밖에 없습니다. 보유주택이 2억원이었고 기존에 LTV한도 70%까지 받은 경우 1.4억원대출을 받았을 경우 해당 주택의 가격이 20%하락해서 현재 1.6억원이라면 1.12억원으로 대출금액이 줄어듭니다. 

일반적으로 직장인의 경우 소득이 줄어들지는 않아서 문제가 되지 않지만 만약 이직 또는 휴직이나  본인이 자영업자로 기존 대출보다 소득이 급격하게 줄어든 경우에는 대출상환능력에 따라서 대출금액이 줄어들 수 밖에 없기때문에 이 점도 대출시 고려해야 합니다. 

다주택자인 경우

만약 주택이 1채 이상인 경우에는 1년이내에 처분조건으로 대출이 가능합니다. 만약 해당 기간안에 처분치 못한 경우에는 중도상환수수료는 1.2% 부담을 하고 대출금을 상환해야 합니다. 따라서 대출 후에 주택신규구입이 예전되어 있는 경우에는 이용할 수 없습니다. 

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안심전환대출(대출기간 10, 20 ,30년에 따른 대출총이자와 월별 상환금액은 얼마?)

서민형 안심대출의 경우 정부주도 서민들의 대출이자 부담경감을 위해서 출시한 상품입니다. 대출금액 최대 5억원까지 가능하며 대출금리는 대출기간에 따라 1.85%~2.1%대입니다. 기존에 3~4%대 대출이용자들도 장기고정금리로 갈아탈 수 있는 상품입니다. 

대출이자 및 매월상환금계산

대출이자계산기를 통해서 실제 대출을 받은 경우를 가정하여 대출총 이자와 매월원리금상환금액을 계산을 해보겠습니다. 대출기준으로는[대출금액/1억원, 상방식/원리금균등분할상환. 거치기간 없음 대출기간 및 금리 10년(1.85%)/20년(2.05%)/30년(2.1%)입니다. 

㉠대출기간 10년인 경우

대출기간이 10년인 경우에는 대출금리 1.85%입니다. 총 이자는 960만원이며 매월 상환금액은 913만원입니다.

㉡대출기간 20년인 경우

대출금리 2.05%이며 대출총 이자는 약 2,200만원입니다. 대출기간 10년에 비해서 대출 총 이자부담은 2대이상 높습니다. 하지만 대출원리금을 20년 상환으로 51만원정도로 55%로 줄었습니다. 

㉢대출기간 30년인 경우

대출금리는 연 2.1%이며, 대출 총이자는 3,480만원입니다. 대출기간 10년에 비해서 대출총이자부담이 3.6배나 늘어납니다. 대신 대출금 상환액은 10년에 비해서 41%로 줄어듭니다.

<총괄정리>

대출기간 10년을 기준으로 총이자를 1로 할 경우 20년으로 상환기간을 할 경우 원래 부담해야 할 이자를 2.3배를 부담하고 30년으로 할 경우 3.6배를 부담합니다. 매월상환금은 10년을 100%로 할 경우 20년으로 늘릴 경우 10년에 비해서 56%로 줄어들며, 30년으로 늘릴 경우에는 41%로 줄어듭니다. 

어떤기간을 받을까?

본인이 생각할 때 매월 원리금 91만원을 부담만 할 수 있다면 당연히 대출기간 10년으로 받아야 합니다. 20년이나 30년으로 받을 경우보다 대출이자 부담이 2.3배~3.5배나 줄어들기 때문입니다. 만약 10년으로 해서 매월 91만원을 부담할 수 가 없다면 어쩔 수 없이 20년 또는 30년으로 받아야 합니다. 

만약 대출기간 10년으로 했다가 원리금 상환을 하지 못하게 되는 상황이 발생시에는 대출금연체정보가 등록이 되고 신용유의정보가 등록이 될 수가 있습니다. 이 경우에는 대출원리금을 일시에 상환해야 하는 상황이 발생하고 대출연체에 따른 연체이자가 발생하게 됩니다. 따라서 본인이 적정하게 감당할 수 있는 방식으로 대출을 받으시기 바랍니다.

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고금리대출이용자 장기고정저금리로 '서민안심형전환대출' 모든것

대출중에 정부에서 금융기관등을 통해서 대출해주는 상품이 있습니다. 이러한 대출은 기초수급자 등 저서득층, 학생, 신혼부부 등 특수계층을 중심으로 하고 있습니다. 대출의 경우 가장 중요한 요소가 대출금리입니다. 즉, 정부에서 서민 등 특정 계층이 대출금리부담을 적게할 수 있도록 특화된 상품을 출시를 합니다. 정부의 서민형안심대출의 경우는 단어에 대출대상이 서민에게 제한되어 있으며, 안심형이란 저금리 대출이라는 의미가 내포가 되어 있습니다. 

대출대상

대출대상으로는 기존의 고금리 대출자를 대상으로 하고 있습니다. 일반적으로 고금리대출은 저축은행, 상호금융의 제 2금융권대출금리가 높습니다. 1,2금융권의 고금리대출대상자로 변동금리,준고정금리 대출을 서민안심형전환대출로 갈아탈수가 있습니다. 대출대상자는 주택가격기준으로 9억원이하 및 1채만 보유하고 있는자입니다. 기존에 대출을 이용하고 있는 분들만 대상이며, 신규대출신청은 대상이 되지 않습니다.

㉠담보물건

담보물건이란 대출을 받을 때 담보를 제공하고 받은 대출로서 신용, 자동차, 토지, 오피스텔 상가 등을 담보로 받은 경우은 비대상입니다. 대출대상 담보로는 등기부등본을 기준으로 하며, 아파트, 주상복합, 다세대, 단독, 빌라, 연립주택입니다. 

㉡보유주택기준

본 대출을 서민을 대상으로 하고 있으며, 서민의 기준은 부부합산하여 부동산시세(한국감전원등)9억원이하로 보유주택수 1채만 해당이 됩니다. 만약 주택1채를 보유하고 별도로 분양권이나 입주권이 있을 경우는 1채초과로 해당이 되어서 대출불가합니다. 

㉢소득수준

소득수준은 부부합산 연소득으로 8,500만원이하만 대상이 되며 신혼부부이거나 2자녀이상을 둔 가구의 경우 부부합산소득은 1억원까지 입니다. 

㉣전환비대상대출

전환대출이 불가능한 대출은 기존에 받은 대출이 저금리 대출인 경우로 보금자리론이나 디딤돌대출, 적격대출등입니다. 그리고 대출금을 언제든이 필요할 때 사용할수 있는 마이너스한도대출, 전세보증금이나 중도금대출 그리고 만기까지 금리가 고정된 주택담보대출입니다.

대출금액

대축금액은 기존대출금의 잔여한도 내에서 최대 5억원까지 입니다. 만약 중도상환수수료가 발생한 경우에는 해당 금액까지 대출한도로 추가를 해주고 있습니다. 이왕하는김에 중도상환수수료도 면제해주면 좋겠지만 대출신청자가 부담해야 합니다. 

대출상환방식

대출상환방식은 원리금균등분할상환방식입니다. 즉, 상환해야 하는(원금+이자)가 매월 동일한 것을 의미합니다. 이 방식은 대출이자부담이 가장 낮으며, 만기일시상환방식에 비해서 대출금리가 약 50%정도로 줄어듭니다.

대출기간에 따른 대출금리

대출금리는 만기까지 변동이 되지 않는 고정금리 대출로 1.95~2.2%입니다. 만약 온라인으로 신청시에는 0.1%를 할인받을 수 있습니다. 대출기간에 따라서 금리가 차등적용이 되며 예를 들어 20년 기준으로 은행창구를 이용시에는 2.15%이며, 주택금융공사 홈페이지 이용시에는 2.05%입니다. 

대출금리 우대

대출금리를 우대하고 있으며, 우대대상으로는 다문화, 장애인, 한부모, 3자녀이상 다자녀, 신혼부부며 0.2~0.4%까지 아래와 같이 우대가 가능합니다. 

한부모가족인 경우에는 대출금리 인하시 금리는 아래와 같습니다. 중복우대도 가능하며, 최대한도는 0.8%까지 입니다. 만약 한부모가족이면서 자녀가 장애인인 경우에는 최대 0.8%까지 가능합니다. 

서민형안심대출 신청

서민형안심대출은 제 1금융권인 은행에서 취급을 합니다. 신청은 은행창구를 통해서 하거나 온라인을 통해서 주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다. 가급적 대출금리 0.1%를 할인받기 위해서는 온라인신청을 하시기 바랍니다. 대출신청 후 심사는 은행이나 주택금융공사에서 합니다. 

대출신청기간 19년 9월 16일~9월 29일(2주간)이며, 선착순 접수가 아니기 때문에 해당기간에 신청하시면 됩니다. 기존 2금융권대출신청자는 온라인 접수만 가능합니다. 대출금리 확정은 신청날짜가 아닌 대출실행일입니다. 주택금융공사 홈피에서 확인가능합니다. 대출신청 후 승인 여부는 문자메시지로 받을 수 있습니다. 

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3%대 고금리를 2%대 저금리 대환 서민대상 주택담보 안심전환대출(모기지론)

직장생활하면서, 맞벌이를 하면서도 직장인 대부분 4~5%대의 신용대출상품을 사용하고 있습니다. 금번 주거래은행을 회사에서 변경하면서 우리회사 임직원 대상 특판으로 3.05%대 신용대출상품이 나왔습니다. 기존 신용대출을 4~5%대 가지고 있던 분들이 전환용으로 신청을 했는데 거절을 당했습니다. 기존의 대출금한도가 초과과 되었다고 했습니다. 신규대출도 아니고 전환용인데도 거절을 당하자 해당 은행에 항의를 했지만 은행기준이라 어쩔 수 없다고 했습니다.

신용대출시 본인의 신용등급에 따른 최대한도 초과금지

신용대출을 받을 때도 본인의 신용등급과 직장의 우량여부에 따라서 최고한도가 있습니다. 이 한도를 초과하게 되면 고금리를 저금리로 전환할 때 신청이 불가능하게 되므로 본인의 최대한도까지는 받지 않도록 해야 합니다. 어쩔 수 없이 받은 경우가 많겠지만 그렇다면 어쩔 수 없겠죠

고금리를 저금리로 전환하라

예금과 적금에 가입시에 0.1~0.2%만 높아도 많은 분들이 높은금리를 선택니다. 예전 5~7,8%대 금리인 경우에는 1%정도가 되어야 민감했지만 1.5%~2.5%대 예적금금리에서는 0.1~0.2%에도 상당히 민감합니다. 대출의 경우는 더더욱 그렇습니다. 

대출시 수천만원을 대출받는 경우가 대부분으로 금리 0.5%만 차이나도 1년~5년이면 상당한 금액을 절약할 수 있습니다. 현행 저금리로 전환대출의 경우 대부분 서민, 저소득층, 자영업자, 신용회복지원 자 등에 집중이 되어 있습니다. 지금 고금리를 받고 있다면 정부지원 저금리로 갈아탈 수 있도록 하시기 바랍니다.

▶(관련글)고금리를 저금리로(근로자, 자영업자 햇산론 대환), (저신용자를 위한 바꿔드림론)

(변동→고정)금리 대환용정책모기지론(주택담보대출)

정부에서 저소득층을 대상으로 주택담보대출 중 하나인 안심전환대출(모기지론)을 출시했습니다. 기존의 안심전환대출상품과 비슷합니다. 가입대상은 아래와 같이 저소득층으로 한정이 되었습니다. 대출비대상으로는 신혼부부 합산해서 연소득이 8,500만원초과, 부부합산 7천만원초과, 다자녀로 1억원 초과 소득자, 9억원초과 주택보유자 등입니다. 

기존의 3~4%대의 변동금리, 준 변동금리를 2%대 초반의 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품입니다. 다만 주택담보대출의 안정성을 위해서 LTV(70%), DTI(60%)로 제한을 합니다. *담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 

대출을 받고자 하시는 분은 은행을 방문하셔서 상담하고 공인인증만 하시면 복잡한 서류는 은행직원이 다 알아서 해줍니다. 일반 주택담보대출을 받는 것과 거의 동일합니다. 은행뿐 아니라 자주 거래하고 있는 저축은행이 있다면 주택금융공사 홈페이지를 통해서 가능여부를 확인하고 신청하시면 가능합니다. 

가족사랑우대 적용 : 만약 대출신청시 본인의 직계존비속(배우자의 직계 존비속 포함)이 공사의 전(월)세 자금보증, 주택연금을 사용하고 있을 경우 0.1p%의 우대금리혜택을 받을 수가 있습니다. 

보금자리론 상환방식 

원리금균등, 원금균등, 체증식분할상환방식 등 선택할 수가 있습니다. 전 금액에 대한 만기일시상환의 대출이자가 너무나 많이 발생하기 때문에 만기일시상환방식은 없습니다.(정부 규제), 따라서 대출원금의 20~30%이내만 만기일시상환이 가능하고 나머지 70~80%는 원금,원리금균등분할(체증,체감)식을 적용합니다. 그만큼 대출이자를 줄일 수 있는 방식입니다. 

SGI (전세금보장신용보험), HUG(반환보증) 집주인에게 불이익? 기존전세자 가입가능?, 미회수시는?

직장생활 하면서 외지근무를 많이 했습니다. 전국에 지사가 있기때문에 인력수요와 공급이 맞지 않은 경우 타지에서 생활할 수 밖에 없습니다. 기본적으로 회사에서 아파트를 전세를 내어서 타지근무자들이 2~3명씩 공동생활을 합니다. 많은 기업들이 그렇게 하고 있습니다. 예전에는 원룸에 본인 돈으로 전월세로 들어가서 생활하는 분들이 없었지만 지금은 많습니다. 회사의 주택(전세)은 적고 타지근무자가 많은 경우입니다. 특히, 젊은층이 수십만원하는 월세를 부담하고 원룸등에서 생활합니다. 돈이 소요가 되더라도 혼자 자유롭게 사는것을 더 중요시 여기기 때문입니다. 

전세금안심대출관련 불이해

<SGI전세안심대출, HUG의 전세대출 임대인에게 피해가 갈까?>

전세를 내주는 임대인의 입장에서 전세를 내주면서 은행에서 보증이니 뭐니 하는 전화를 받으면 당황하게 됩니다. 따라서 전세임대를 거부할 수가 있습니다. 전세대출 보증의 경우 우리가 전세계약시에 하는 근저당설정이 아닙니다. 즉, 주인의 소유권에 불이익을 주지 않습니다. 이는 전세보증금 반환채권에 대해서 우선권만을 확보하는 것입니다. 집주인의 부동산 소유권에는 전혀 영향을 미치지 않습니다. 

HUG와 SGI의 전세보증금 반환보증, 신용보증 차이

전세보증금 반환채권 양도

만약 집주인이 계약종료시에 대신 돈을 반환해 준 은행에 전세보증금을 반환하면 채권양도 계약도 자동 소멸이 됩니다. 즉 보증기관은 전세보증금 반환채권만 양도를 받습니다.  집주인의 입장에서는 전혀 피해를 받거나 손해를 받는 경우가 아닙니다. 따라서 해당 내용에 대해서 임대인이 잘 알 수 있도록 설명을 해야 합니다. 

<기존 전세에 살고 있다면?...별도 반환보증 가입>

기존에 전세자금 안심대출을 이용하고 있지 않는 경우나 미대출세입자인 경우에는 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 반환보증만 단독가입이 가능합니다. 특히 다자녀, 청소년가구등의 경우에는 주택도시보증공사(HUG) 에서 할인율(최대 40%)이 적용이 되기때문에 적은 보증료로 가입가능합니다.  서울보증보험(SGI)에서도 할인받을 수 있는 제도가 있습니다.(전세자금보장 신용보험도, 채권양도약정, LTV비율)

<임대인에 대한 동이 필요 없음>

 추가로 반환보증에 가입한 경우는 사전동의가 필요 없는 사후통보입니다. 즉, 가입하고 난 후 금융기관에서 임대인에게 채권양도사항에 대해서 통지를 하게 됩니다. 마찬가지로 근저당 설정이 아닌 선세자금 반환채권에 대한 권리입니다. 다만 다가구, 단독가구인 경우에 전세보증금의 총액확인을 위해서 사전동의가 필요한 경우도 있습니다. 

<반환보증금을 회수하지 못한 경우>

임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 회수치 못했다면 보증기관에 이행청구를 하면 됩니다. 다만 임차권 등기명령(임차권등기명령은 임대차계약이 끝난 후에 우선변제권과 대항력을 유지하면서 이사가 가능한 제도)을 임차주택소재지에 있는 법원에 가서 사전에 해야 합니다. 이행청구 후 1개월 이내에 보증금반환을 받을 수 있으며, 다만 세입자가 이사를 완료해야 보증금수급이 가능합니다.