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안심전환대출(다주택자, 중도상환, LTV/집값하락, DTI/소득수준변경과 대출한도)

대출금 상환방식

대출금상환방식은 원금분할상환방식입니다. 이 경우는 초기 대출금상환에 따른 부담이 있지만 대출이자가 가장 적은 경우로 정부에서 권장하는 방식입니다. 대축기간이 짧은 경우에는 매달납입원금이 크게되고 대축기간이 길면 매월 상환원금은 적게됩니다. 예를 들어 10년인 경우보다 20년인 경우는 월대출상환금은 1/2로 줄어들며 30년인 경우에는 1/3으로 줄어듭니다. 대출기간이 짧으면 그만큼 이자는 짧은 장점이 있습니다. 

중도상환수수료 납부

중도상환수수료의 경우 대출 후 일정기간( 3년)을 경과하지 않은 상태로 상환시에는 중도상환수수료를 부담해야 하며, 이 경우도 마찬가지입니다. 만약 기존대출도 저금리 담보대출일 경우 중도상환수수료가 너무 많이 남아있는 경우에는 은행원과 상담 후 결정을 해야 합니다. 

LTV, DTI에 따른 대출금액 여부

LTV는 담보인정비율입니다. 즉, 집 시세를 대비해서 몇 %까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표입니다. LTV는 70%입니다. 만약 주택가격이 1억원이라면 70%까지 대출이 가능하기 때문에 최대 7천만원까지 입니다. 현재 규제지역의 경우 LTV는 40%이하입니다. 

대출 후 집값 하락(LTV) 또는 수득수준(DTI) 변경

이 경우 본인이 대출받은 후에 주택가격이 하락했다면 대출금이 줄어들 수 밖에 없습니다. 보유주택이 2억원이었고 기존에 LTV한도 70%까지 받은 경우 1.4억원대출을 받았을 경우 해당 주택의 가격이 20%하락해서 현재 1.6억원이라면 1.12억원으로 대출금액이 줄어듭니다. 

일반적으로 직장인의 경우 소득이 줄어들지는 않아서 문제가 되지 않지만 만약 이직 또는 휴직이나  본인이 자영업자로 기존 대출보다 소득이 급격하게 줄어든 경우에는 대출상환능력에 따라서 대출금액이 줄어들 수 밖에 없기때문에 이 점도 대출시 고려해야 합니다. 

다주택자인 경우

만약 주택이 1채 이상인 경우에는 1년이내에 처분조건으로 대출이 가능합니다. 만약 해당 기간안에 처분치 못한 경우에는 중도상환수수료는 1.2% 부담을 하고 대출금을 상환해야 합니다. 따라서 대출 후에 주택신규구입이 예전되어 있는 경우에는 이용할 수 없습니다. 

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안심전환대출(대출기간 10, 20 ,30년에 따른 대출총이자와 월별 상환금액은 얼마?)

서민형 안심대출의 경우 정부주도 서민들의 대출이자 부담경감을 위해서 출시한 상품입니다. 대출금액 최대 5억원까지 가능하며 대출금리는 대출기간에 따라 1.85%~2.1%대입니다. 기존에 3~4%대 대출이용자들도 장기고정금리로 갈아탈 수 있는 상품입니다. 

대출이자 및 매월상환금계산

대출이자계산기를 통해서 실제 대출을 받은 경우를 가정하여 대출총 이자와 매월원리금상환금액을 계산을 해보겠습니다. 대출기준으로는[대출금액/1억원, 상방식/원리금균등분할상환. 거치기간 없음 대출기간 및 금리 10년(1.85%)/20년(2.05%)/30년(2.1%)입니다. 

㉠대출기간 10년인 경우

대출기간이 10년인 경우에는 대출금리 1.85%입니다. 총 이자는 960만원이며 매월 상환금액은 913만원입니다.

㉡대출기간 20년인 경우

대출금리 2.05%이며 대출총 이자는 약 2,200만원입니다. 대출기간 10년에 비해서 대출 총 이자부담은 2대이상 높습니다. 하지만 대출원리금을 20년 상환으로 51만원정도로 55%로 줄었습니다. 

㉢대출기간 30년인 경우

대출금리는 연 2.1%이며, 대출 총이자는 3,480만원입니다. 대출기간 10년에 비해서 대출총이자부담이 3.6배나 늘어납니다. 대신 대출금 상환액은 10년에 비해서 41%로 줄어듭니다.

<총괄정리>

대출기간 10년을 기준으로 총이자를 1로 할 경우 20년으로 상환기간을 할 경우 원래 부담해야 할 이자를 2.3배를 부담하고 30년으로 할 경우 3.6배를 부담합니다. 매월상환금은 10년을 100%로 할 경우 20년으로 늘릴 경우 10년에 비해서 56%로 줄어들며, 30년으로 늘릴 경우에는 41%로 줄어듭니다. 

어떤기간을 받을까?

본인이 생각할 때 매월 원리금 91만원을 부담만 할 수 있다면 당연히 대출기간 10년으로 받아야 합니다. 20년이나 30년으로 받을 경우보다 대출이자 부담이 2.3배~3.5배나 줄어들기 때문입니다. 만약 10년으로 해서 매월 91만원을 부담할 수 가 없다면 어쩔 수 없이 20년 또는 30년으로 받아야 합니다. 

만약 대출기간 10년으로 했다가 원리금 상환을 하지 못하게 되는 상황이 발생시에는 대출금연체정보가 등록이 되고 신용유의정보가 등록이 될 수가 있습니다. 이 경우에는 대출원리금을 일시에 상환해야 하는 상황이 발생하고 대출연체에 따른 연체이자가 발생하게 됩니다. 따라서 본인이 적정하게 감당할 수 있는 방식으로 대출을 받으시기 바랍니다.

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3%대 고금리를 2%대 저금리 대환 서민대상 주택담보 안심전환대출(모기지론)

직장생활하면서, 맞벌이를 하면서도 직장인 대부분 4~5%대의 신용대출상품을 사용하고 있습니다. 금번 주거래은행을 회사에서 변경하면서 우리회사 임직원 대상 특판으로 3.05%대 신용대출상품이 나왔습니다. 기존 신용대출을 4~5%대 가지고 있던 분들이 전환용으로 신청을 했는데 거절을 당했습니다. 기존의 대출금한도가 초과과 되었다고 했습니다. 신규대출도 아니고 전환용인데도 거절을 당하자 해당 은행에 항의를 했지만 은행기준이라 어쩔 수 없다고 했습니다.

신용대출시 본인의 신용등급에 따른 최대한도 초과금지

신용대출을 받을 때도 본인의 신용등급과 직장의 우량여부에 따라서 최고한도가 있습니다. 이 한도를 초과하게 되면 고금리를 저금리로 전환할 때 신청이 불가능하게 되므로 본인의 최대한도까지는 받지 않도록 해야 합니다. 어쩔 수 없이 받은 경우가 많겠지만 그렇다면 어쩔 수 없겠죠

고금리를 저금리로 전환하라

예금과 적금에 가입시에 0.1~0.2%만 높아도 많은 분들이 높은금리를 선택니다. 예전 5~7,8%대 금리인 경우에는 1%정도가 되어야 민감했지만 1.5%~2.5%대 예적금금리에서는 0.1~0.2%에도 상당히 민감합니다. 대출의 경우는 더더욱 그렇습니다.

대출시 수천만원을 대출받는 경우가 대부분으로 금리 0.5%만 차이나도 1년~5년이면 상당한 금액을 절약할 수 있습니다. 현행 저금리로 전환대출의 경우 대부분 서민, 저소득층, 자영업자, 신용회복지원 자 등에 집중이 되어 있습니다. 지금 고금리를 받고 있다면 정부지원 저금리로 갈아탈 수 있도록 하시기 바랍니다.

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(변동→고정)금리 대환용정책모기지론(주택담보대출)

정부에서 저소득층을 대상으로 주택담보대출 중 하나인 안심전환대출(모기지론)을 출시했습니다. 기존의 안심전환대출상품과 비슷합니다. 가입대상은 아래와 같이 저소득층으로 한정이 되었습니다. 대출비대상으로는 신혼부부 합산해서 연소득이 8,500만원초과, 부부합산 7천만원초과, 다자녀로 1억원 초과 소득자, 9억원초과 주택보유자 등입니다. 

기존의 3~4%대의 변동금리, 준 변동금리를 2%대 초반의 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품입니다. 다만 주택담보대출의 안정성을 위해서 LTV(70%), DTI(60%)로 제한을 합니다. *담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)