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주택연금 최고수급액, 발생 비용(이자)과 (등록,교육,재산)세 소득공제 등

주택연금 최고수급액

내가 수급할 주택연금 총액을 산정할때 100세동안 수급하는 것을 예상해서 산정합니다. 주택연금은 주택소유주가 연금을 받다가 사망시 배우자가 생존해 있다면 배우자에게 지급이 됩니다. 따라서 두 부부 중 오래사는 분을 기준으로 연금이 최종 지급이 됩니다. 이를 '총 대출한도'라 하며 주택연금 신청대상 부부 중 연소자가 최고연령까지 생존시 수급하게 되는 연금을 기준으로 합니다. 현행 주택연금 최고액은 9억원 주택을 기준으로 70세가 수급할 수 있는 금액으로 월 4,688,000원입니다.

주택연금에서 발생하는 각종 비용

1. 가입시 발생비용

주택연금의 경우 해당 주택은 주택금융공사가 담보로 잡아야 하기 때문에 저당권을 설정을 합니다. 저당권설정이 되지 않은 주택은 주택연금 대상에서 제외하고 있습니다. 저당권을 설정하기 위해서 주택가격에 대한 평가가 이루어지며 주택감정평가수수료 등이 부과될 수 있습니다. (본인이 원하는 감정평가기관을 이용 할 경우) 아울러서 약 30만원의 저당권설정비용이 소요가 됩니다. 

2. 주택연금 추가비용

시에도 1. 초기보증료, 2. 연보증료, 여기에 3. 주택연금에 대한 이자와 아울러서 1.,2,3에 대한 이자까지 발생을 합니다. 그 비용이 만만치 않습니다.

주택연금 중도해지 않기

주택연금의 경우 중도해지를 할 경우에 앞의 표에서 발생하는 모든 비용에 대해서 본인이 반환을 해야 합니다. 따라서 가입자는 손해가 클 수도 있습니다. 예를 들어 10년동안 8,000만원의 연금을 수급하고 해지할 경우 원금 8,000만원 + 각종 비용(수천만원)을 반환해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 따라서 중도해지는 특별한 경우가 아니면 하지 않아야 합니다. 

주택연금의 세제혜택

주택연금의 경우 각종 비용도 있지만 아래와 같은 세제혜택이 존재합니다. 

주택연금의 장점 중에 하나는 매월 일정금액의 연금수급한다는 것 외에 해당 연금에 대해서는 아래와 같이 다양한 혜택이 있습니다. 최초 가입시점에서 저당권 설정시에 등록세, 국민주택채권매입의무, 농어촌특별세 등이 감면이 되거나 면제가 됩니다. 아울러 대출이자비용에 대해서는 연 200만원 한도로 소득공제혜택이 있습니다. 

주택연금 단점(주택가격상승, 물가상승, 보증료, 임차보증금, 주담보대출등)

주택연금은 장점이 많습니다. 

▶(관련글)주택연금의 장점은?(보러가기)

하지만 단점도 있습니다. 장단점을 떠나서 현재 은퇴하고 직업도 없고 모아둔 돈도 없고 뒷바라지 해줄 자녀들도 없다면 단점은 문제가 되지 않습니다. 먹고사는 것이 중요하지 조그마한 단점을 가지고 운운할 필요가 없습니다. 장단점을 따져봐야 하는 경우는 주택연금을 받지 않아도 큰 어려움이 없는 경우입니다. 즉, 나의 경제적 상황이 애매한 경우입니다. 이 경우에는 장단점을 따져봐야 합니다. 저는 개인적으로 주택연금은 단점보다는 장점이 많다고 생각이 들기 때문에 향후 주택연금을 신청할 예정입니다. 

㉠ 물가상승률 미반영

저는 현재 국민연금 직장가입자로 보험료를 납부하고 있습니다. 국민연금 공단에서 현재 총 납부보험료 대비 현재 국민연금 신청시 수급할 수 있는 노령연금액과 향후 65세가 되었을때의 노령연금액을 표기해서 보내줍니다. 현재 납부한 보험료 대비 수급할 수 있는 노령연금액이 약 50만원으로 표기가 되어 있으며, 향후 실제로 65세가 되었을 때 수급할 수 있는 노령연금액은 약 100만원으로 기록이 되어 있습니다.

물가상승률을 반영하기 때문입니다. 주택연금은 아쉽게도 물가상승률을 미반영합니다. 초기에 계약된 금액을 사망시까지 수급하게 됩니다. 향후 화폐가치가 많이 하락하게 된다면 지금 수급한 100만원의 월 연금액은 20년 후에는 그 가치면에서 훨씬 줄어들게 됩니다. 주택연금공단에서는 연금을 책정시에 향후 물가의 상승과 주택가격의 상승등을 감안해서 선반영해서 결정한다고 하고 있습니다. 

㉡ 주택가격 상승과 연금 미반영

주택연금은 주택가격이 상승해도 연금에 반영하지 않습니다. 주택연금을 체결 후에 만약 주택가격이 폭등하여 2배가 오른 경우에도 재산정하지 않습니다. 다만, 본인이 사망시에 그 자녀들은 오른 주택가격만큼 반영이 됩니다. 부모가 수급한 연금보다 주택가격이 더 높게 형성이 되 있을 경우 차액을 상속받을 수 있습니다. 반대로 주택가격이 하락했다 치더라도 연금액이 줄어들지 않습니다. 어찌보면 단점이라기 보다는 공평하다 할 수 있습니다. 

㉢ 초기보증료 부담

국민연금의 경우 현재 노령연금을 수급하는 분들은 현재 직장인이나 자영업자등 보험료를 납부하고 있는 분들의 재원으로 수급하는 분들입니다. 하지만 주택연금은 현재 가입자의 비용으로 충당을 하고 있습니다. 따라서 초기보증료와 연보증료를 청구를 합니다. 

만약 20년동안 주택가격이 계속하락하고 가입자들의 평균수명이 계속증가해서 90세까지 된다면 연금은 고갈될 것입니다. 따라서 초기보증료, 연보증료를 수급해서 충당을 합니다. 이러한 상황이 어느정도 예상이 될 경우에는 국가에서 보증료를 인상할 수 있습니다. 초기보증료는 약 2%로 3억원 주택인 경우 600만원이 부과가 됩니다. 

㉣임차보증금, 주택담보대출 주택 불가

주택연금은 해당 주택에 대해서 저당권설정을 해야 합니다. 따라서 임차보증금이 있는 주택은 저당권설정이 어럽거나 불가하기 때문에 주택연금 대상주택으로 이용할 수 없습니다. 가능한 경우는 보증금없는 월세만 가능합니다. 아울러 해당 주택에 대해서 과도하게 주택담보대출이 걸려있는 경우도 불가힙니다. 다만, 연금총지급액의 90%를 일시인출금으로 인출해서 해당 주택담보대출을 상환할 수 있으면 가입가능합니다. 하지만 그렇지 못할 경우에는 가입이 불가합니다.