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주택연금, 종식방식이 좋을까? 확정기간 혼합방식이 좋을까(장단점)

주택연금 종신 또는 일정기간만 수급?

주택연금은 살아 생전에 종신토록 받을 수도 있고 일정기간(확정기간)만 받을 수도 있습니다. 종신형으로 선택을 했는데 빨리 돌아가신다면 본인은 손해입니다. 만약 장기생존을 하지 않고 단명을 하게 된다면 일정(확정)기간만 받는 것이 이득입니다. 

종신방식은 평생받기 때문에 월 연금액이 적게 설계가 되어 있습니다. 확정기간방식은 연금수급기간이 정해져 있기때문에 월 연금액이 종신형에 비해서 많습니다. 만약 본인이 당뇨병이나 고혈압 등 병을 달고 산다면 아무래도 단명할 가능성이 높기 때문에 확정기간방식을 선택해야 합니다. 

종신정액형과 확정기간혼합형 주택연금액

아래의 표에서 동일한 조건으로 종신정액형과 확정기간혼합형의 주택연금액을 비교해보겠습니다. 주택가격이 5억원이고 70세에 주택연금을 신청했다고 가정시 종신정액형은 월 1,492,000원입니다. 이에비해 70세 15년 수급으로 확정기간 혼합형의 경우 1,935,000원을 수급합니다. 

종신형보다 약 50만원이 많습니다. 만약 10년으로 혼합방식으로 했다면 2,604,000원입니다. 종신형에 비해 110만원을 더 수급할 수 있습니다. 주택연금 수급자가 10년 또는 15년 후에 사망하게 된다면 수급자 입장에서는 확정기간혼합형이 훨씬 이득이라 할 수 있습니다. 

확정기간 혼합방식 가입가능 연령

확정기간혼합방식은 지급기간 설정에 따라서 부부 중 연소자는 아래의 연령에 해당되어야 수급할 수 있고 한사람은 60세 이상이어야 합니다. 예로 한 사람이 60세 이상인 경우 지급기간을 10년ㅇ로 한 경우에는 연소자가 65세 이상이여야 가입가능합니다. 

의무설정 인출한도 5%

확정기간 혼합방식의 경우 50%까지 최대 인출을 할 수 있지만 50%중 5%는 의무설정 인출한도라 하여 인출한 수가 없습니다. 따라서 45%만 수급할 수 있습니다. 이 5%는 향후 확정기간이 종료될 경우에 비상시(주택관리비, 의료비 등)에 사용토록 남겨둔 금액입니다. 확정기간방식은 노인복지주택은 사용할수 없습니다. 

주택연금 용어이해(대출,지급,인출한도,종신,확정,우대,혼합,정액,전후후박형등)

주택연금에서 기본적인 용어를 이해하고 있어야 합니다. 물론 내가 잘 알지 못하더라도 주택연금 신청시 주택금융공사에서 알아듣기 쉽게 설명해 드릴 것입니다. 저도 주택연금에 대해서 글을 쓰면서 공부를 하게 되었고 주택연금이 장점만 있는 제도로 알고 있었습니다. 

하지만 의외로 초기보증료, 연보증료, 보증잔액 등에 대한 이자 등 각종 비용이 발생한다는것을 알았고 장기간수급 중에 중도 해지할 경우에는 손해라는 것을 알았습니다. 즉, 일반인 들이 잘 알지 못하는 부분들도 존재하는 것을 배웠습니다. 예전말에 '알아야 면장한다'라는 말이 있듯이 아는만큼 보이게 되어 있습니다. 

▶(관련글)주택연금 중도에 해지해야 할까, 장단점은?(보러가기)

㉠종신지급방식

주택연금을 신청할 당시부터 사망시까지 수급하는 경우입니다. 60세부터 수급해서 100세사망한 경우 100세까지 종신토록 수급할 수 있습니다.

㉡혼합방식

혼합이란 의미는 '인출한도를 설정한다'라고 이해하시면 됩니다. 인출한도의 의미는 하단을 참고하시기 바랍니다. 

㉢인출한도

인출한도란 혼합방식에서 사용하는 용어입니다. 내가 받을 수 있는 총 연금액에서 수시로 사용할 수 있도록 설정한 금액입니다. 예를 들어 1억원에서 50%를 인출한도로 설정했다면 5,000만원 이내는 내가 언제든지 사용가능합니다. 

㉣확정기간방식

주택연금을 내가 일정기간만 선택해서 받을 수 있는 경우입니다. 종신방식은 종신토록 수급하고 확정기간방식은 일정기간만 수급하며, 종신보다는 월지급금액을 많이 받을 수 있는 장점이 있습니다.

㉤정액방식

정액방식을 정해진 액수를 사망시까지 동일하게 수급하는 것을 의미합니다. 

㉥전후후박형

이 의미는 전반기는 후하게(많이) 받고 후반기에는 박하게(적게)받는 것을 의미합니다. 초기(~10년가지)에 주택연금을 많이 수급하고 후기(11년째)에는 적게(70%)를 받는 방식입니다. 

법정 대출최고금리, 주택연금 총비용(연금액,보증료 등) 상환,변제 사유

과도한 대출로 인한 신용위기

법정 최고금리가 24%입니다. 기존 27.9%에서 변경이 되었습니다. 24%대출이라면 대출 후 4년이면 빌린 돈이 2배가 됩니다. 은행, 저축은행을 이용한 경우는 별 문제가 되지 않지만 대부업을 이용한 경우에는 문제가 발생할 소지가 많습니다. 금리자체가 고금리이기 때문입니다. 대출중계업자 등 대부업을 이용시에 별도로 지급하는 각종 비용(공증비용, 사례금, 수수료, 공제금 등)도 대출이자에 포함이 됩니다. 따라서 24%안에 다 포함해서 금리를 결정해야 합니다.

주택연금도 하나의 대출

주택연금도 하나의 대출입니다. 내가 주택금융공사로 부터 매월 수급하는 금액은 매월 이자가 계산이 됩니다. 문제는 월 연금액 뿐만 아니라 보증료에 대한 이자도 부과가 됩니다. 아울러 대출상환방식에서 인출한 금액 또는 혼합방식에서의 일시 인출금액도 대출금액에 포함이 되어서 이자가 가산이 됩니다. 대출금액과 이자는 주택연금 종료시 주택금융공사에 상환을 해야 합니다.

주택연금을 상환/변제를 하는 경우

주택연금 가입자와 배우자가 사망하는 경우 부부가 주택연금 담보주택에서 타 주택으로 이사하는 경우(담보주택변경시는 예외), 해당 주택을 증여하거나 매각하는 경우(주택에 대한 소유권이 상실된 경우), 연금가입자 사망 후 6개월 이내 해당 주택지분 전부에 대해서 배우자에게 소유권이전을 하지 않는 경우, 해당 주택에 1년이상 거주하지 않는 경우 등입니다. 1년이상 미거주시에는 아래와 같이 예외사류를 인정을 해주고 있습니다. 

주택연금도 하나의 대출

주택연금도 하나의 대출입니다. 내가 주택금융공사로 부터 매월 수급하는 금액은 매월 이자가 계산이 됩니다. 문제는 월 연금액 뿐만 아니라 보증료에 대한 이자도 부과가 됩니다. 아울러 대출상환방식에서 인출한 금액 또는 혼합방식에서의 일시 인출금액도 대출금액에 포함이 되어서 이자가 가산이 됩니다. 대출금액과 이자는 주택연금 종료시 주택금융공사에 상환을 해야 합니다.

주택연금을 상환/변제를 하는 경우

주택연금 가입자와 배우자가 사망하는 경우 부부가 주택연금 담보주택에서 타 주택으로 이사하는 경우(담보주택변경시는 예외), 해당 주택을 증여하거나 매각하는 경우(주택에 대한 소유권이 상실된 경우), 연금가입자 사망 후 6개월 이내 해당 주택지분 전부에 대해서 배우자에게 소유권이전을 하지 않는 경우, 해당 주택에 1년이상 거주하지 않는 경우 등입니다. 1년이상 미거주시에는 아래와 같이 예외사류를 인정을 해주고 있습니다.

주택연금 신청 만 60세 이상 기준일(저당권설정등기일), 연금 지급일은? 

지역별 어디가 주택연금 가입을 많이 하고 있을까?

주택연금이 매월 연금을 받아서 생활할 수 있지만 주택이 있어야 가능합니다. 그것도 아파트 등 어느정도 가격이 나가는 주택이어야 합니다. 저 같은 경우에도 도시의 아파트에서 생활하지만 시골에도 부모님이 물려주신 집이 있습니다. 아파트 가격이 2억원대이지만 시골의 주택가격은 몇천만원 정도입니다. 시골에서 생활시 주택연금을 신청하고 싶어도 하지 못하는 경우가 많습니다. 

서울, 경기와 기타 중소도시 가입비율

아래의 표에서 60세 이상의 노인인구로 주택연금에 가입하고 있는 비율입니다. 경기도와 서울의 경우 30~32%정도입니다. 즉, 서울에 생활하는 60세 이상은 10명 중 3명을 주택연금을 이용하고 있습니다. 그외의 지역은 7%대 미만입니다. 지방에서는 그나마 부산, 인천, 대구가 가입자비율이 조금 높습니다. 주택의 가격도 서울, 경기에 비해서 타 도시가 적습니다. 전남의 경우 1억원을 약간 상회하고 있습니다. 

주택연금 신청나이기준(저당권설정등기일)

주택연금의 신청은 최저나이는 만 60세 이상입니다. 따라서 우리나이기준으로는 61세입니다. 그렇다면 정확하게 언제를 기준으로 할까요?  예를들어 3월 15일이 만 60세가 되는 날이면 3월 15일에 신청가능할까요? 신청가능합니다. 하지만 이 날짜 이전에도 신청가능합니다. 주택연금의 신청가능 날짜는 '해당 주택에 저당권설정등기를 하는 날'입니다. 

즉, 만 60세 생일 이전에 신청을 하더라도 향후에 해당 주택에 대해서 가능여부를 방문확인, 인터넷 조사등을 통해서 확인하고 가능할 경우에 주택금융공사에서 최종적으로 해당 주택에 대해 '저당권설정 등기'를 합니다. 이 날짜가 만 60세 이상이 되면 됩니다. 주택연금 신청 후 처리기간은 민원기간으로 1개월이며, 통상적으로 2~3주면 주택연금 수급이 가능합니다. 최고나이의 제한은 없습니다. 따라서 90세가 되어서도 생존시에는 수급가능합니다. 

주택연금, 배우자사망시 승계가능, 국민,공무원연금 수급시도 가능?

국민연금 노령연금 수급중 사망시 배유자 유족연금

노후에 가장 많은 분들이 혜택을 보고 있는 경우가 기초연금과 국민연금입니다. 이 중 기초연금은 일괄적으로 30만원 이내의 금액을 지급을 하고 국민연금은 가입기간과 연령에 따라 수십만원~기백만원까지 수급가능합니다. 

▶(관련글)국민연금 실제수령액은 얼마나 될까?(보러가기)

공무원연금, 국민연금수급과 주택연금 가능할까?

공무원연금이나 국민연금을 수급할 경우에도 최저생활비에 못미치는 생활을 하는 경우도 있을 것입니다. 국민,공무원연금은 가입기간 10년이상이 되어야 수급할 수 있기때문에 해당연금을 받는 분들은 어느정도 노후대책이 되어있는 상태입니다. 이러한 분들도 주택연금가입이 가능할까요?

<표>국민연금노령연금  최소수급액, 평균수급금액 

가입가능합니다. 공적연금과 주택연금은 전혀 별개의 개별연금입니다. 따라서 내가 공무원연금 아주 많이 받더라도 수급할 수 있습니다. 예로 자녀나 부모가 없이 독자인 경우 내집이 있고 공무원연금을 받고 있다면 주택연금을 받는 것이 훨씬 이득이라 할 수 있습니다. 

주택연금 이용도중 사망시 승계가능?

주택연금 이용자가 사망하게 된다면 배우자가 승계가능합니다. 자녀가 상속을 했고 자녀의 경우 만약 60세이상이고 주택이 없다면 가능합니다.(있더라도 합산 9억원 이하). 주택연금은 주택이 내 소유이며, 주택담보로 연금을 받기 때문에 돈을 빌리는 것(대출)이나 마찬가지입니다. 즉, 본인 사망시에 그동안 받았던 주택을 처분해서 대출을 갚는 것입니다. 따라서 배우자가 승계를 했다면 배우자가 다시 주택금융공사와 채무인수약정을 해야 합니다.(사망일 기준 6개월 이내)

대출금을 인수하지 않는다면 그동안 받았던 연금을 주택금융공사에 상환을 하면 됩니다. 이렇게 상환시에는 공사의 근저당권이 말소가 되며 상속인(자녀, 배우자)에게 상속이 됩니다. 배우자가 채무를 인수하고 '담보주택의 소유권 이전'을 하게 되면 배우자가 주택연금을 그대로 받게 됩니다. 

주택연금 배우자 사망시 연금액 줄어드나?

국민연금을 수급하던 분이 사망하게 되면 그 유족(배우자나 자녀)에게 유족연금이 지급이 됩니다. 이러한 유족연금은 생존시 받았던 노령연금액에 비해서 적게 수급을 합니다. 본인이 가입자가 아닌 유족이기때문입니다. 그렇다면 주택연금의 경우 주택소유자 사망시 연금액이 줄어들까요? 그렇지 않습니다. 해당 주택소유가 배우자로 변경이 되었지 주택자체의 가격이 하락한 것이 아니기때문입니다. 주택가격이 하락하거나 상승하더라도 최초 받기로 한 주택연금액은 변동하지 않습니다. 

주택연금으로 노후대비를, 노령,분할,장애연금 수급자 국민연금 실버론(이자, 금액)

노후대책이 되어 있지 않은 경우

며칠 전 제가 속한 봉사단체에서 쓰던 가구가 남아서 지역 독거노인에게 드리기 위해서 그 집을 방문을 했습니다. 좁은 골목길을 따라 대문을 열고 들어갔는데 놀란 것은 1층 주택인데 거실을 방으로 사용하고 있었습니다. 거실에 온갖 집기류 등이 쌓여 있었고 코를 찌르는 냄새가 났습니다. 

10여분정도 가구를 배달 하고 나오자 어르신께서 주스라도 마시고 가라고 하셨는데 도저히 무엇을 먹을 수가 없을 정도였습니다. 서둘러서 배달했던 분들하고 그 집을 빠져 나왔습니다. 사람이 생활하는공간이라고 생각할 수 없을 정도였습니다. 

100세시대 어떻게 할 것인가?

주택이 있지만 사용할 현금이 없는 경우에 폐지를 줍거나 공공근로 또는 노인일자리 등을 통해서 근근히 얼마씩 벌어서 생활하시는 분들이 있습니다. 주택의 경우 중,소도시의 경우 8,000만원~1억원정도는 합니다. 이러한 경우에는 주택연금을 사용하는 것이 가장 좋습니다. 

[종신지급방식 월 주택연금액]

주택가격이 1억원으로 종신지급형의 경우 65세에 신청할 경우에 매월 약 24만원을 받을 수가 있습니다. 만약 2억원 정도의 아파트를 소유하고 있다면 약 48만원정도 받습니다. 대도시로 주택가격이 5억원인 경우에는 월 121만원을 수급할 수 있습니다. 

국민연금 실버론

국민연금 노령연금 등을 수급하고 있는 분들의 경우 국민연금공단에서 '실버론' 저금리 대출을 받을 수가 있습니다. 주요 대상으로는 노령, 장애연금수급자, 배우자로 분할연금 수급자, 유족으로 유족연금 수급자가 대상입니다. 자금의 사용용도는 전월세자금이나 질병, 부상 등을 당했을 경우 의료비 등 다양하게 사용가능합니다. 

대출금액이 1,000만원(본인 연금수급액의 2배 이내)로 상당이 많습니다. 대출 후에는 상환기간이 최대 7년으로 1~2년 거치기간 후 5년동안 원금을 균등하게 분할상환하면 됩니다. 가장 이자가 적은 상환방식입니다. 금리는 19년 기준 2.05%로 변동금리입니다. 만약 연체시에는 대출이자율의 2배로 4.1%됩니다. 연대보증은 필요 없으며 신청은 언제든지 할 수가 있으며 해당지역의 국민연금공단 지사를 방문해서 신청하시면 됩니다. 

국민연금 실버론 이용자

국민연금 실버론을 수급하신 분들이 가장 많이 사용하는 부분이 전월세자금입니다. 생각보다 비중이 큽니다. 60세 이상이 되신 분들 중 자가주택을 소유하지 못한 분들이 많다는 것을 알 수 있습니다. 두번째가 의료비 사용이 많습니다. 나이들어 다치거나 병드는 경우가 많기 때문입니다. 그 외에 배우자 장례비용이나 재해복구비용 등 다양합니다. 

실버론 이용을 위한 서류 

실버론을 이용하기 위해서는 관련서류를 제출해야 합니다. 전월세자금의 경우에는 전월세계약서(등기부등본, 확정일자 등) 등이 필요합니다. 의료비는 진료영수증 등입니다.

자금용도 제출기간

각각의 제출서류는 아래와 같이 제출기한이 있습니다. 예를 들어 배우자 사망시 장제비를 대출받기 위해서는 사망일로 부터 3개월 이내에 제출해야 하며, 즉, 사망 후 3개월이 경과시에는 대출이 불가합니다. 의료비는 발급일로 부터 6개월, 전월세자금은 3개월입니다. 

실버론 대출 비대상

노령연금을 수급하더라도 아래와 같은 사유에 해당시에는 대출이 불가합니다. 한 예로 개인회생이나 개인파산을 신청하고 면책결정이 되지 않는 분들입니다. 이러한 경우에는 대출상환이 어렵기 때문입니다. 아울러 기초수급자, 외국인(노령연금 수급가능), 피한정후견인, 재외동포 등도 신청이 불가합니다.

1인, 부부 노후 (최소,적정)생활비, 기초수급자(생계)급여, 주택연금, 추납으로 노령연금수급

폐지를 줍는 노인들, 기초수급자

TV에서 노인분들의 생활에 대해서 방영을 했습니다. 어떤 분들은 허리가 굽어졌는데도 불구하고 70세가 된 분들이 리어커로 폐지를 줍고 있었습니다. 힘들게 일을 해도 하루에 수천원 정도가 대부분이었습니다. 국가에서 기초수급자가구로 정한 경우에는 그나마 매월 수십만원을 받을 수 있습니다. 

예를 들어 노인가구로 소득이 전혀 없다면 매월 87만원 정도를 수급을 합니다. 기초수급자 선정은 가구단위로 합니다. 주민등록상에 자녀가 있다면 그리고 부양이 가능한 경우라면 소득인정액이 기준을 초과해서 받을 수 없습니다. 사실상 자녀로 부터 부양을 받지 못하고 있는데도 불구하고 각종 기초급여(생계, 주거, 의료 등)을 수급치 못합니다. 이런 분들의 삶이 고달플 수밖에 없습니다. 

▶(관련글)2019년 기초수급자 선정기준과 생계급여액은?(보러가기)

주택연금으로 편안한 노후를 보내는 노인들

위의 경우와 다르게 주택을 소유해서 자녀들에게 물려주지 않고 생활하는 노인들의 경우 대부분 부족함이 없이 편안한 노후를 보내고 있었습니다. 위의 폐지를 줍는 노인들도 본인의 주택을 가지고 있는 경우도 많았습니다. 내가 죽을 때 자녀에게 물려주기 위해서 주택연금을 이용을 하지를 않고 있습니다. 

하지만 본인도 힘들고 자녀도 힘듭니다. 만약 내가 90세까지 생존시에는 자녀의 나이가 60세를 훌쩍 넘어버립니다. 상속의 의미가 거의 없게 됩니다. 이러한 경우에는 무조건 주택연금을 신청해서 생활해야 합니다.

▶(관련글)노후를 윤택하게 하는 주택연금의 모든 것(보러가기)

국민연금 납부예외와 적용제외는 추납으로 

기존에는 국민연금 추납할 수 있는 경우가 납부예외기간만 해당이 되었습니다. 현재는 아래의 표와 같이 적용제외기간도 추납이 가능합니다. 대표적인 경우로 적용제외에 해당이 되었던 계층이 경력단절여성입니다. '국민연금 등 직역연금 가입자의 배우자인 경력단절여성'는 추납을 할 수가 없었습니다. 

국민연금 가입대상에서 적용제외가 되었기 때문입니다. 현재는 납부예외처럼 적용제외도 추가납부가 가능합니다. 아울러 연금보험료를 납부한 최초 시점 이 후의 전기간에 대해 추가납부가 가능합니다. 

▶(관련글)경력단절여성 추납 가입대상, 기간, 조건, 보험료는 얼마?(보러가기)

종신, 확정기간, 주담보대출상환, 우대방식 주택연금 및 징검다리 전세자금보증제도 이용(대상, 금리, 한도, 보증료 등)

한국주택금융공사에서는 고령자의 생계비 마련을 지원하기 위해 살고 있는 집을 담보로 평생연금을 받을 수 있는 주택연금제도를 정부 주도하에 도입하여 시행하고 있으며, 저소득 서민가계의 주거비 부담 경감 및 주거안정 지원을 위해 현재 이용중인 제2금융권의 고금리 대출을 제1금융권(은행)의 저금리 대출로 전환할 수 있는 징검다리전세자금보증제도를 운영하고 있습니다.

주택연금의 경우 살고있는 집을 자녀에게 물려주지 않고 평생거주하면서 매월 연금을 받는 것이며 부부가 사망한 후에는 주택을 처분하여 남은 금액을 자녀에게 상속할 수 있습니다. 만약 받은 금액보다 주택금액이 적더라도 추가로 지불해야 하는 금액은 없습니다. 징검다리전세자금보증은 약 20%대의 고금리를 5%대의 저금리로 바꾸어 탈수 있는 전환보증제도입니다. 

* 주택연금은 열자식 안부러운 주택연금이라 불립니다. 그만큼 주택연금이 자녀의 역할을 하며, 장점이 많기 때문입니다. 정부에서 시행하고 있는 노인복지도이며, 살고 있는 집을 맡기고 평생연금수령가능합니다.

이자부담 줄여주는 징검다리 전세보증이라 합니다. 즉, 제2금융권에서 대출받은 높은 금리의 전세자금을 은행권의 5%대 저금리 대출로 전환할 수 있도록 도와주는 보증제도이기 때문입니다.